跟着总书记走进市民新村，看“小梁薄板”改造如何跑出民生加速度

编者按

近日，习近平总书记在上海考察期间来到市民新村居民区，深入了解城市更新和民生改善情况。市民新村（保屯路211弄）从昔日典型的“小梁薄板”旧住房，到如今安居宜居的新家园，背后既有“抽户＋原拆原建”“一户一方案”等精准施策，也饱含着党建引领、群众参与和全周期服务的民生温度。为进一步呈现这一改造项目的推进过程及其经验做法，本号特编发此文，以期透过这个社区的更新蝶变，展现黄浦旧住房改造的具体探索，感受“人民城市人民建，人民城市为人民”理念在基层一线的生动实践。

口述前记

张蔚，1978年7月生，时任市民新村居民区党总支书记。

俞金晶，1985年11月生，时任市民新村居民区主任。

马春华，1983年2月生，时任南房物业公司副总经理。

旧区改造是黄浦最大的民生，也是未来最大的发展。由于历史原因，黄浦各类老旧房屋总量大、密度高、条件差、分布广。在2022年上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造历史性地完成之后，黄浦又统筹各类资源，克服资金困难等难题，马不停蹄地推进实施零星二级旧里以下房屋改造等重大民生工程。

“十四五”期间，黄浦通过深化市区联动机制，推动部分旧改项目纳入市级联合储备；依托政企合作平台，研究推出推动项目总体平衡的“工具包”；克服小梁薄板房屋散点分布、改造空间局促、产权情况复杂、群众需求多样等困难，创造了多个全市旧住房成套改造新纪录。2023—2024年，全区“两旧”改造受益居民总量超过7000户。

蓬莱路北侧地块（687、691、692、693街坊）是黄浦区完成成片二级旧里以下房屋改造后启动的首个“两旧”改造项目，二轮意愿征询签约首日即实现生效。保屯路211弄（部分）旧住房成套综合改造项目是黄浦首个落实“两旧一村”实施意见后的旧住房（小梁薄板结构）成套综合改造（拆除重建）项目，在项目推进中形成的“党建引领城市更新‘四全’工作法”，成功入选第二届上海城市基层党建创新案例。复兴中路565弄项目是黄浦首个在历史风貌区推进的旧住房改造项目，创造了全市旧住房成套改造“三项新纪录”：一轮意愿征询和二轮签约两个100%同意、征询至签约生效时间仅52天、二轮签约首日即实现100%签约。

典型的“小梁薄板房”

保屯路211弄“小梁薄板房”建成于1957年。“小梁薄板房”，顾名思义就是梁很小、楼板很薄，用料省、成本低、建设速度快。初建时，周边小区住户还在烧煤球炉，我们小区已经通上了管道煤气，算得上是“高档小区”。然而由于建造年代久远，当初的房屋已经呈现出破败，楼梯、厨房、卫生间等公共空间折旧最为严重。小区内大部分居民的居住空间在10—15平方米左右，最低面积为6.9平方米。每层六到十户，大部分是一居室，15平方米左右；部分人家是两居室，一南一北两间房，但不成套，两房之间是公共过道。没有独用的厨房、卫生间，三到十户人家合用一套厨房、卫生间，属于典型的“老破小”。

逼仄的厨房让人转不开身。我们小区“小梁薄板房”大部分楼层是7户人家共用厨房和卫生间，厨房只有7平方米大小，每一户人家把自家的灶头设置进去后，厨房就显得十分拥挤，最多够站两个人。居民们只能“错峰做饭”。卫生间也同样处于“超负荷”状态，经常出现“守着厕所拎马桶”的现象。78岁的彭阿姨住在四楼，小屋有15平方米。厕所是窄窄的一间，三户人家合用。早上是使用厕所最紧张的时候，大家都抢着用。邻居都要上班，彭阿姨退休在家，早上就让着邻居先上，她就使用床底下备着的痰盂罐。

最糟糕的是由于房屋年久失修，墙壁外层的石灰粉受潮脱落，有时像头皮屑一样沙沙落下来，有时会一整块脱落……好几户居民在炒菜时不幸中招，一块石灰块掉进油锅里，忙碌半天的“心血”白费。经年累月下来，居民们都养成了“撑着雨伞去炒菜”的习惯。下雨天，常常“户外下大雨，室内下小雨”，楼下则会“水漫金山”。居民报修最多的，一般是下水道堵塞、房屋漏水、线路短路等问题。存在较大安全隐患，居民改造意愿非常强烈。

创造了“五个第一”的最佳案例

民有所呼，我有所应。2022年，市委、市政府提出“两旧一村”改造计划，保屯路211弄作为全市首个体量最大的旧住房拆除重建改造项目，和黄浦区首个落实“两旧一村”实施意见后的旧住房成套综合改造项目，于当年10月率先启动。纳入改造范围的四幢房屋，涉及居民351户1232人，其中实际居住的60岁以上的老人共有309人（其中80岁以上18人、百岁以上2人），占实际居住居民总人数的48.7%；低保、残疾等特殊人群共有62人。

项目采取“抽户+原拆原建”的改造模式，共新建四幢5—7层住宅，地下室和相关配套设施。2022年12月17日，保屯路211弄改造项目第一轮居民意愿征询，以99.43%高比例通过。2023年4月15日启动第二轮居民意愿征询，首日便以98.29%高比例生效。4月26日，351证居民实现100%自主签约。5月31日，完成了全部居民自主搬迁。最终，我们小区创造了“五个第一”：“两旧一村”成套改造居民参与度第一，居民知晓率、选票送达率、投票参与率、自主签约率均达100%；启动征询至签约生效推进速度第一，仅用120天；自启动二轮签约开始100%居民签约完成速度第一，仅用12天；签约生效后100%搬离速度第一，仅用36天；项目于9月28日正式开工后，再次刷新了全市旧住房改造项目签约生效至开工时间的最快速度，仅用166天。

在2024年2月发布的第二届上海城市基层党建创新案例征集活动推荐案例名单中，该项目入选最具“含金量”的30个最佳案例之一。

协议生效签约现场

“抽户”，让每户居民拥有独立厨卫和阳台

保屯路211弄这次改造，前提是在户居住面积不小于原始居住面积，最大改善是增加了独用的厨卫和阳台。一室户增加约3.5平方米厨卫、约1.6平方米阳台，二室户因本身居住面积大了，厨卫面积增加得更多。改造后，所有房屋均实现独门独户。按照这个目标，需要释放约300平方米的空间。

由于是在现有范围内进行改建，占地面积有限，还要考虑到周围居民以及隔壁大境中学的采光需求，因此，建筑外形“不能长高，不能长胖”。为给居民们增加独立的厨房和卫生间，最终只能进行“抽户”，即在完全尊重居民意愿的前提下，“抽走”部分居民，释放一定空间，给予留下的居民居住环境更大的改善。

“抽户”历来是旧房改造的难点。一方面，政策要设计好，确保“抽”走的居民与留下的居民获得的利益要差不多；另一方面，“抽户”意味着政府支付的改造成本增加，对“抽”走的居民，要给予相应的资金补偿。

什么样的居民愿意被抽户？首先是没有学区房需求的居民，我们小区对口上外黄浦外国语小学和大同初级中学，都是我们黄浦区第一梯队。有一户居民，夫妻二人和两个孩子共住9平方米的一室户，最小的孩子也上初中了，没有学区需求，他们最终选择了抽户，于2024年5月在浦东上南四村买了一套五六十平方米的两居室，提前两年实现了住房条件的改善。其次是迫切需要改善居住条件的居民。此次改造需要几年时间，期间，居民要自己找房屋暂住。部分居民因为种种原因，如老年人年事已高，不想等了，愿意抽户。他们拿到现金，自行购买房屋，可以提前享受住房改善。再次是有家庭矛盾的居民，改造后的房屋难以在家庭内部分配，他们愿意抽户，拿到现金可以进行家庭分配，化解矛盾。如“支内”回沪后的方阿姨夫妻俩一直和弟弟共住一室户，平时夫妻俩住阁楼，弟弟住下面。改建后，还是一间房，阁楼也没了，三人的居住矛盾更大了，刚开始他们无论如何不同意此次改造，我们居委干部和南房物业多次上门沟通，最终他们选择抽户，夫妻二人搬到杨浦区女儿家里，弟弟用分到的补偿款在宝山区买了一个小套，家里多年的矛盾得以解决。

项目启动之初，我们街道、职能部门和南房集团挨家挨户上门，进行了大量的走访和调研，制定了合理公平的抽户方案，先后“抽户”了18户居民的房屋，释放了300.2平方米，既满足了急需改善住房条件的居民诉求，也基本满足了此次改造的空间需求。

保屯路211弄旧住房拆除重建居民协调会

“一户一方案”，满足居民的个性化诉求

与以往拆迁形式不同，该项目为“原拆原建”，即按原建筑面积、原房屋位置翻建新房屋，旨在让“旧楼”变“新居”。居民的住宅在改造后可能会有楼层、方位、朝向的变化。“改造方案是什么样？房屋如何分配？”是居民同意改造的前提。

在居民签约前，设计师与街道居委干部组成工作小组，一户户人家上门了解需求，秉承“一户一方案”的原则，切实解决居民的“后顾之忧”。依托党建联席会议，在设计方案的编制过程中，搭建设计团队与居民直接面对面沟通交流的平台，在“三问三听”的基础上为居民量身定制设计方案。一问情况，全面掌握规划条件、房屋现状、居民居住情况等；二问意愿，了解居民抽户意愿，提前锁定释放面积，形成方案雏形；三问需求，了解居民对改造后房型、楼层、朝向等问题的需求，打造“软装＋硬装”的“一户一方案”。因我们小区出租率高达70%左右，起初设计单位以“年轻化、公寓化”提出设计方案，但经过“三问三听”发现大多数老年人决定在房屋更新后选择自住，所以设计单位在原方案的基础上增加了“适老化”改造，及时根据居民的实际需求对方案作动态调整，如卫生间提供了两种改造方案，一种是干湿分离式，但是门设置在房间内，会牺牲一定的房间本体使用效率；另一种是通过走廊进入卫生间，腾出房间内部空间，但是没有干湿分离，使用可能不那么方便，两种方案供居民自主选择。再如一户居民一个人住15平方米的一室户，因为年纪大了，洗澡需要他人帮忙，她希望增加卫生间的面积，压缩居住面积，设计师为此专门为其调整方案。“麻雀虽小，五脏俱全”，最终争取以“拎包入住”的标准将房屋交付到居民手中。

为三百多户人家确定每一户的新房位置，操作起来最为困难。因为要给每户居民增加一定面积，部分居民房屋在确保住房面积、朝向、楼层不变或变得更好的情况下，位置上也将有所调整，如有居民可能从一幢楼调整到另一幢楼，也有可能从底楼调整到二三楼。尽管越调整越好，但居民的诉求多种多样，有时在外人看来是更优的调整，居民却不认可。如住在底楼的一户居民，将他的房屋朝向不变地调整到了另一幢楼的三楼。一般认为，四层房屋的三楼，那是很好的楼层了，又有电梯方便上下楼。项目组以为这户居民会认可，但没想到，居民不愿意，他还要住在原来那幢楼的一楼。我们只能尊重他的意愿，让他留在原处，想办法与其他居民协商调整。再如居住在12号楼的一位老人，新房子位置从朝南的12号楼移动到朝北的33号楼，原来朝东的房间变成朝西，虽然阳台仍然是朝南，但是“两极对调”的房间让老人觉得很不方便，生活习惯会受较大影响，不接受调换结果。为此，物业通过安排协调其他居民与老人对换房间，最终将老人换回12号楼的原本位置。无独有偶，原本住在36号楼的一位老人本来房子朝东，有两扇窗子采光，后被调整至朝西，少了一扇窗户，虽然给了面积补贴，但是老人还是不同意，因为老人独居且视力较弱，少一扇窗户采光会给日常生活带来诸多不便，要求更换到原来样式的房间。然而，分到新区域的居民也不想更换到采光不好的房间，调换难度很高，最终在我们物业公司、居委会等多方齐心协力下，以“A换给B，B换给C，C换给A”的兜圈子方法顺利解决了问题。

在项目改造中，居民还将收到政府送的一个“大礼包”。改造交付后的房屋将以精装修的形式交付，墙面、地板以及厨具、卫生设施等都会预装好，居民只要自购家电、家具，就可入住。这样的交付标准，虽减少了居民自行装修的麻烦，但给前期沟通增加了不少难度，为居民提供的各种装修选项，都需要居民一一勾选。如厨房设施有煤气灶与电磁炉的选择，不少居民为节约厨房空间，选择了安装电磁炉。

居委会干部深入居民家中进行沟通

“四全”工作法

为使民心工程惠民生、顺民意、暖民心，保屯路211弄项目改造坚持“全过程人民民主”理念，建立了“1+1+3+7”党建引领组织架构，即1个指挥组，1个临时党支部，城市更新、南房物业、居民区党员3支青年突击队和政策咨询、矛盾调解、法律援助、服务保障、项目推进、方案设计、综合修缮7个工作组，凝聚各方合力。同时设立党建联席会议，在区委领导下，街道党工委与区房管局、南房集团以及区发改委、区建管委、区法院等成员单位相关部门紧密配合，形成了协同联动的工作机制，聚焦项目推进过程涉及的各类人群、各个环节、各个领域难点问题全力攻坚，边探索、边总结，形成了“四全”工作法，有效助力改造前期工作圆满完成。

一是全局性改造。聚焦改造主体需求，兼顾周边群众需求，“拆、改、造”并举打好“组合拳”。“拆”除“隐患房”。211弄涉及改造的4幢房屋建成至今已近70年，结构性安全隐患严重且无法消除，必须进行拆除重建。在各方共同努力下，一轮意见征询和二轮签约顺利完成，以100%的签约率进入清场拆除阶段。“改”善“老旧房”。211弄的其余房屋也较为陈旧，为惠及更多居民，房管局与街道统筹考虑“美丽家园”建设和房屋修缮工作，同步启动211弄既有多层电梯加装工作，改善项目周边居民的居住条件。“造”出“样板房”。螺蛳壳里做道场，探索做优211弄的改造项目。在分类化设计、多角度考虑的基础上，确保每户实现独门独户、厨卫独用、电梯加装、“适老化”改造等，打造简约、现代、精致、宜居的保屯新居。

配套设施方面，项目改造集约化利用地下空间，建设地下车库，增加区域停车位，打造“全龄化”的社区主题乐园，增加多功能微景观入口花园，并更新一系列生活配套设施，构建起“10分钟社区生活圈”。根据项目建设的最新技术规范要求，项目将执行绿色建筑二星级标准，同时根据海绵城市的建设要求，在地下建设一个60立方米的蓄水池，收集到的雨水将用来浇灌绿化或其他合理用途；屋顶增设光伏板，使用清洁能源，供小区共用部位用电，让更新后的建筑更宜居、更韧性、更智慧。同时，区房管局也将按照修缮计划对周边房屋进行修缮，以“加梯+房修+环境提升”项目叠加的方式高标准推进小区综合改造，平衡居民获益度，提升小区整体居住环境。

二是全要素闭环。211弄的改造项目不同于一般旧改征收项目，涉及城市更新众多要素。街道、区职能部门和南房集团在项目启动前，围绕征询、设计、签约、搬离、建设、回搬六个要素形成工作谋划闭环，将“始于群众需求，终于群众满意”贯穿于改造项目的全过程。“征询”是起点。我们整合街道、居委、实施单位、设计团队、法律团队的力量，形成“五位一体”的工作机制，同时争取群众力量加入政策宣传队伍，充分开展多渠道宣传动员，确保政策宣传无死角，社会动员全覆盖。“设计”是要点。我们提供“一户一方案”的人性化定制服务，让居民参与到新家的方案设计和装修选择中，让“旧住房改造”充满了“人情味”。“签约”是基点，我们全面把握签约过程中的矛盾和诉求，提前做好需求分析研判，街道、居委注重利用“零距离家园理事会”等平台，为居民答疑解惑、消除顾虑，开好家庭会议，解决内部矛盾。“搬离”是拐点，我们落实人员协助建设单位做好审批许可工作，协助居民找好过渡落脚点、加快离场、保持互动沟通等工作。如邓阿姨的配偶和女儿都身患疾病，家中经济困难，区房管局、南房集团、街道和市民居委多次与邓阿姨一家进行沟通，秉持着既要方便照顾病人，又要合理计算房租的原则，在看了十几套房子后，工作组最终为他们找到合适的住所。同时，我们对所有居民的搬离去向做好登记，聚焦过渡期间人户分离人员的去向和分布情况，定期电话回访和走访慰问老党员，及时关心党员群众的生活情况，用经常性问候与上门送温暖等举措，让居民感受到“离开不离心”的社区温度。“建设”是重点，我们协调配合施工单位在两年期限内将设计成果全部落实落地，确保达成预期效果。“回搬”是新起点，为让回搬居民切实享受到舒适、干净的新居生活，建设完成后，我们将提供“提前告知服务、上门贴心服务、矛盾协调服务”三阶段管家式服务，助力居民“尽早搬、放心搬”。

帮助居民搬家过渡

三是全周期服务。面对211弄改造项目进程中群众繁杂多元的需求，街道、区职能部门和南房集团在工作中从“四勤”着力，竭力做好征询、设计、签约、搬离、建设、回搬全周期服务保障工作。

勤走：组建政策宣讲团，选取居民代表加入，进楼栋、爬楼层，挨家挨户上门工作，用耐心、细心和诚心敲开沟通之门。勤记：要满足群众纷繁多元的需求，就要切实把居民的核心诉求记在心头，将居民提出的各种诉求、困难和家庭矛盾逐一记录、逐项化解，在充分尊重居民意愿的前提下推进工作。如在签约阶段，经一轮征询后，项目组提前关注到家中矛盾较为突出和弃权的住户，认真记录好矛盾焦点，协同区房管局、律师团队等力量针对疑虑较深的住户召开协调会；家中有体弱多病的老人的住户担心过渡期间老人的就医问题，针对居民的特殊需求，我们始终记在心间，多措并举地落实“一困难一帮扶”，有效提升了签约率。勤问：为更好地为居民提供全方位、全周期的服务，就要克服“怕麻烦”心态，勤于问需于民、问计于民，第一时间收集各类信息。勤学：组织工作专班学习《城市更新条例》《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》等法律法规，安排法律团队常驻项目组，逐条吃透条例与管理办法，保障征询推进流畅、有效。

四是全方位参与。依托“1+1+3+7”党建引领组织架构，坚持吸纳各方力量参与，组织邀请居民自治组织、人大代表、政协委员、法律团队“三方”共同发力。组建“同心迎改造，圆梦迁新居”9人居民自治团队，由楼组长、党员、老居民共同参与，充分发挥党员先锋模范作用和楼组长、老党员沟通桥梁作用，由居民做好居民工作；邀请人大代表、政协委员等人士，围绕民生改善主线，出谋划策、集思广益，持续优化“一户一方案”；引入法律团队为项目“保驾护航”，区法制办与法院提前介入，专业律师全程参与，提供专业法律服务。此外，形成政策通气会、居民座谈会、矛盾协调会“三会”制度，为各类人群就政策咨询、矛盾调解、法律援助、服务保障、方案设计、项目推进、综合修缮等事项协商座谈提供平台，针对疑虑较深的住户共组织召开28场协调会、沟通会，高效助力前期工作圆满完成。

保屯路211弄的“小梁薄板”改造作为全市首个体量最大的旧住房拆除重建改造项目，黄浦区首个落实“两旧一村”实施意见后的旧住房成套综合改造项目，在“1+1+3+7”党建组织架构引领下，践行“全过程人民民主”，迸发出了“五个第一”的创造力，探索出了“四全工作法”，为全市“两旧一村”“小梁薄板”改造积累了经验，为“抽户”和“原拆原建”改造模式贡献了智慧，成为引领新一轮城市更新的示范标杆。

（本文出自中共黄浦区委党史研究室编：《口述黄浦城市更新》上海人民出版社2026年版，原标题为《跑出“小梁薄板”旧住房改造加速度》）