刘绍钧：有幸参与内地土地使用制度改革

　　

　　刘绍钧

　　刘绍钧

　　1935年9月生，广东东莞人。1963年毕业于伦敦大学，主修经济；同年加入新界理民府工作，担任田土委员，负责处理大埔及北区田土问题。1965年获港英当局派往英国进修，于1967年成为专业测量师，后开设刘绍钧测量师行，是香港房地产建筑业协进会创会会长，曾担任促进现代化专业人士协会[简称现代化协会]会长、香港测量师学会会长、香港地产行政师学会会长。曾参与深圳、上海早期的土地使用权制度突破及开发实践，为深圳、广州、上海等地房地产制度改革顾问。曾担任建设部中国房地产估价高级顾问、中国土地估价师协会顾问，中国人民大学客座教授，同济大学顾问教授等。现任香港大学名誉院士、名誉教授。

　　时间：2015年8月24日下午4:00

　　地点：刘绍钧测量师行

　　采访：王安德、顾镜卿、颜南海、李钰君、唐旻红、严亚南

　　整理：唐旻红

　　唐旻红：刘先生，此次我们一行专程来港，为的是想请您谈谈当年参与内地尤其是上海土地制度改革的一些过程。

　　刘绍钧：都是来自上海的老朋友了，欢迎欢迎！记得那是1984年，我们测量师学会第一次到上海去。当时上海还没有发展起来，土地批租还在准备阶段。当时拍的这张照片，是在丁香花园。我记得1987年顾先生[注：顾镜卿于1986年6月从上海建工集团调往香港上海实业公司工作，1987年10月24日第一次与刘绍钧见面，并陪同其在深圳与蒋如高、王安德等人座谈讨论《办法》及上海虹桥26号地块拟进行批租等事宜。]先陪同我到深圳，跟王安德[注：王安德时任上海市房地产管理局局长助理、上海市政府土地批租办副主任。]先生他们一起沟通。当时还有一个蒋局长，蒋如高，[注：蒋如高，1983年任上海市房地局局长。1985年1月受市政府委派组建上海市土地管理局，并于当年8月任第一任局长，1986年兼任上海市土地批租领导小组办公室主任，参与经历了上海市土地有偿使用的决策及第一块土地出让试点的过程。]土地管理局的局长。还有一个谭企坤，[注：谭企坤于1988年7月至1994年11月担任上海市土地管理局局长。]他是后任的局长。1984年第一次去的时候，还有一个姓刘的，管土地的。名字我记不得了。[注：应为刘天潼，时任上海市房地局处长，后转到土地局。]

　　王安德：深圳的刘佳胜[注：刘佳胜时任深圳市规划国土局副局长。]？

　　刘绍钧：不是刘佳胜。刘佳胜是深圳的我知道。深圳第一次土地拍卖，也是中国第一次土地拍卖是在深圳，挥槌的就是刘佳胜。（注：深圳第一块土地使用权拍卖是在1987年12月1日下午。）

　　唐旻红：深圳是第一次拍卖，我们上海是招标，第一次国际招标。当时您对内地的房地产业已经有许多研究和参与了。请谈谈您关注内地房地产的缘由，以及最早接触内地土地制度改革的过程？

　　刘绍钧：这个历史是这样的：香港在1978年底以前都没有一个正式的团体关心及参与内地的房地产业务，因为“文化大革命”刚刚结束。但是到了1978年底，我们香港一些热爱祖国的专业人士，就组织了一个团体，这个团体现在叫“现代化协会”，当时叫“促进现代化专业人士协会有限公司”，是在香港注册登记的。当时创会的会长是廖瑶珠女士。她是律师，是廖承志先生的侄女。廖承志是廖仲恺的儿子，港澳办第一任主任。廖女士就找我做了现代化协会的创会副会长。陈子钧做创会秘书长，他也是一名大律师。成立这个协会以后，开始先是要研究，然后才有后面对深圳、上海土地批租的参与。因为当时邓小平先生提出搞“四个现代化”，所以我们就以现代化为名搞了这个会。当时是通过新华社香港分社的一个处长，专门联系。我们测量师、工程师开始第一个项目，是在深圳。1979年，我第一次去深圳，参加深圳第一个特区成立筹备会议。1980年去参加第二次会议，深圳特区正式成立了。我们当时除了参加会议以外，也跟他们研究究竟怎样把特区、规划、房地产这些东西搞起来。这第二次会议周干峙先生已经参加了，他是建设部的副部长，专门管规划的。[注：周干峙（1930—2014）两院院士，建筑学和城市规划专家。时任国家建委城市规划设计研究所所长，中国城市规划设计研究院院长、高级建筑师。]他后来当选为院士，前些年过世了。中国房地产发展离不开王先进[注：1986年，王先进出任中国第一任国家土地管理局局长。]和周干峙。几十年来，整个中国房地产改革发展都是他们两个人主导。

　　透过现代化协会，我们参与了深圳特区的工作。我们也帮助招商局做了深圳蛇口第一个工业区的规划。我们都是义务的，不收钱的。

　　到了1984年，在深圳火车站第一个区这边建了一栋楼，叫东方大厦。这个房第一期就拿出来卖，其实当时是没有条件的，因为也没有决定土地年期应该多少年。当时他们找我商议定价，我说我也不知道怎么样定价，因为我们定价都是用比较法的，你附近都没有房卖过，怎么定这个价呢？最后想到一个办法，就看深圳对面的元朗。所以我就拿了元朗一些卖楼书价钱给他们，说你不如参考香港元朗这些楼的价钱，打一个折。最后定下来应该是200元一平方英尺。

　　所以这个基本上可以说不专业。这个东方大厦，中央不知道，其他人都不知道，就是深圳他们自己搞起来了，可以说它是“非法”的。但是从那段时间开始，王先进局长就一直派人到深圳，跟我们开会研究应该怎么构建这个东西。1985、1986年，就在深圳搞了两个培训班。我记得这个培训班上海也有一批人过来参加。经过那两年以后，北京也开了两三个会，其中有两个我也参加的。我记得于光远[注：于光远（1915—2013）长期从事经济研究工作，时任中国社会科学院顾问。]、费孝通［注：费孝通（1910—2005）中国社会学和人类学的奠基人之一。时任中国社会科学院社会学所名誉所长、北京大学社会学研究所所长。］二位也参加的。他们都主张要把土地资源搞起来，不然的话，就没钱去搞现代化的发展。经过他们这一帮专家研究，认为是应该推动土地资源的市场利用。

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　　唐旻红：我们看到您20世纪80年代中期在专业期刊发表的两篇研究文章，虽表述的是香港，却成为上海土地批租改革的学习指导性材料。

　　刘绍钧：这本书，是后来我搞的一个香港房地产建筑业协进会出的书。[注：《房地产论文集》，中国人民大学出版社1995年6月版。]书里收集了1980年到1990年很多人写的关于房地产市场的情况介绍，包括周干峙、王先进的文章。你说的我写的文章，关于房地产市场，也有两篇收在里面。当时就是给费孝通先生，于光远、王先进他们看，介绍房地产的重要性、特性、市场情况，主要也是介绍香港这边土地所有权、年期等一些批租的资料。后来的土地使用权，就是从这个概念转过来的。我为了介绍香港房地产市场，专门写了这个。当时我写的另外一篇，就是这本书里后面那篇，他们也很感兴趣，是有关港英当局怎样从卖地里边拿到钱，然后用卖地的钱规划发展城市。我把港英当局每年卖地的收益多少，占每年财政收益的15%到16%，都写在里面。我估计这个对他们影响很大，因为没有土地改革以前，政府单单靠税收搞不到什么钱，弄马路什么的都不够。他们都知道，如果把土地使用权搞起来，那就可以收到很多钱，就可以放到开发上了。我记得他们问我浦东发展的钱从哪里来？基本上就是从这个地来了。

　　王安德：这个最要紧了，政府一看这个就有积极性，数据什么的这么详细。这两篇文章很有影响的。后来我们很多文件都借鉴了这个资料。书是1995年出的，文章写得早吧？大概哪年？因为还带给北京看的。

　　刘绍钧：当时我写的时候，是1983年，写好拿到北京去给周部长、王局长、于光远老先生他们看的。到我们出版这个书，我把数据补充到了1994年。

　　王安德：所以先是文章交流，1995年的书是修改过的，可以公开出版了。

　　刘绍钧：这是另外一本，有关管理的问题，他们要求我再搞一本。我就补充了一下，约了一些人写了一些文章，又再出了一本，所以是两本。

　　唐旻红：可以给我们吗？

　　刘绍钧：可以。你们拿这些资料要研究吗？老实说很多事情，你们做研究是很有意思的。1980年，我第一次参加深圳特区会议，讨论深圳第一个规划，那些资料我都有。当时我们第一期会议定的深圳规划人口是30万人，但是这个没有拍板。三个月后，第二次会议的时候，胡应湘[注：胡应湘（1935—）香港上市公司合和实业有限公司创办人，主要从事房地产、土木基建业务。曾投资广深高速公路、泰国曼谷的高架轻轨铁路，广州中国大酒店的发展商之一，亦是伶仃洋大桥及港珠澳大桥的倡导者。曾任全国政协委员。]先生就向深圳政府提出一个建议，在皇冈口岸外面由他出钱来整片发展。因为有了他这个建议，我们第二次规划就把深圳人口定位在80万人。当时怎么都没有想到，今天深圳的人口是1300多万。你们写历史的人，得明白，历史不是你可以预测的。因为在1979年，罗湖小区这一块只有3万多人，整个罗湖区包括蔡屋围这些地方，也只不过12万多人。你怎么会想到今天1300万人呢？

　　这个土地改革，主要是在深圳第一期拍卖，作为试点。当时，我们测量师学会还送了拍卖的槌子给深圳，他们就用这个槌来拍卖。当时，深圳拍卖基本上同《宪法》相违背，因为当时宪法上面还是说，土地不能转让也不能出租。但是，邓小平不是说过改革就是要试一试吗？所以就先拿一块地卖。

　　深圳拍卖了以后，第二年，上海就开始招标了。为什么上海不跟深圳一样采取拍卖的方式呢？就是因为深圳第一次拍卖的时候，我们发现有很大的问题。

　　来参与公开拍卖土地的这些公司，全部都是国营企业。他们根本不做可行性研究报告，不计算成本，喜欢哪块地就不计价买了。这期拍卖以后，还有一期拍卖是比较小规模的，还是不行。

　　我们觉得这样公开拍卖不行了，所以当年12月就开了一个会。会上决定，内地以后不再拍卖了，全部要招标。招标的好处是，收到标书以后，你可以看到他们出的价钱，然后比较一下。当时我们定下来，招标也不一定给出价最高的，而是选择合理的。所以当时虹桥第一块地招标，就是按照这个规矩。虹桥招标还定下了一个条件，希望中标的人是外资。因为搞土地批租的目标不是鼓励内地的企业搞房地产，而是希望利用土地改革来引进外资。所以虹桥第一块地最后给孙忠利先生，他是日本资金背景。

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　　唐旻红：这么说来，1987年12月深圳第一块地拍卖后的这个会议非常重要，影响了后来宪法的修改和土地使用制度改革的走向。都有哪些人参加？

　　刘绍钧：当时国家土地局的局长王先进，跟建设部周干峙[注：1985年12月后，周干峙任城乡建设环境保护部副部长、建设部副部长。）先生，他们两位。还有中央当时派了李铁映（注：李铁映时任国家经济体制改革委员会主任、电子工业部部长。]先生，不公开的，因为他是代表邓小平先生来看看，到底这是怎样的情况。试验成功了，那么在第二年3月再修改宪法。[注：1988年4月全国七届人大一次会议上通过的宪法修正案，修改了“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”条款，删除了不得出租的内容，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容。]当时我们发明了一个名词叫“土地使用权”。你们搞上海土地批租的研究，应该知道来龙去脉。上海不可能突然之间搞这个，主导权在中央，中央不拍板，那也没用。上海就等到宪法改了，然后到8月就开始做第一期招标了。[注：1987年12月22日，《上海市土地使用权有偿转让办法》经国务院批准后由上海市人民政府向国内外正式发布，1988年8月8日第一期招标。]同时，在改了宪法以后，为了表示中国土地改革正式启动，我们应国务院的邀请，到北京去拜访姬鹏飞主任［注：姬鹏飞（1910—2000）1982年后任国务委员、中央外事工作领导小组副组组长、国务院港澳办公室主任。］。

　　唐旻红：在人民大会堂？

　　刘绍钧：对。姬鹏飞主任作为代表公开认可了参考香港土地批租的办法。照片上边上这个是国土局一个司长，他陪我们去的，当时王先进没去。这个外国人是我们当时测量师学会的副会长，我当年是会长，姬鹏飞先生接待我们。

　　唐旻红：一起过去多少人？

　　刘绍钧：访问团应该有16个还是17个人，有一个照片是整个团的。如果你想研究这个过程，那我可以把这些照片给你。所以是深圳拍卖以后，推动宪法修改。

　　唐旻红：您一开始都是做深圳的顾问，后来怎么会参与到上海这边的工作？是北京那边推荐的呢？还是上海方面直接找你们的？

　　

　　1988年10月，原国务院港澳办公室主任姬鹏飞在北京人民大会堂会见刘绍钧会长及香港测量师学会代表团。

　　刘绍钧：是北京。我们现代化协会成立了以后，应廖承志先生的邀请，1980年1月1日在廖瑶珠会长带领之下，正式访问北京。当时廖承志先生在医院，我跟廖瑶珠两个人去医院看他。这一次我们跟建设部、国土局开启了第一次的会面。他们都知道，如果要搞房地产，就可以借助我们。但是，1980年的时候，我估计上海还没有人想到要搞房地产。因为当时刚提出搞“四个现代化”，没有这么快想到要用土地来赚钱。而中央已经指定深圳要搞特区，搞得很快，找香港人过去发展工业，也开始建房卖。我们开始的时候在深圳做得最多，就是因为有特区的概念推动。1982、1983年我们主要都是在深圳做工作，广州也开始找我们去，把华侨房概念也改革一下。但是到了1984年，新华社香港分社的处长找我们，我们就去访问上海了。这是上海的要求，还是新华社香港分社觉得我们应该去上海，这个我都记不清楚了。但我们访问以后，上海也启动起来，开始搞了。等到1985、1986年，国土局在深圳搞培训班，你们上海的人也有参与了。

　　顾镜卿：我们那时候培训，一方面有人到深圳去，另外一方面上海也组织人到香港来培训，在专业管理学会、香港中文大学、中华总商会培训，一年培训三期。学习一些香港的法规，一些基本的东西，开始换脑子。一点一点学习市场经济的东西，然后开始做准备工作，出了一个办法。

　　刘绍钧：我记得，在上海招标以前六七个月内，王安德过来跟我谈了两三次。

　　王安德：是的，在1986年和1987年。我们第一次来，是1986年的时候，由曾庆红、夏克强带队，我们组织一个代表团到香港来学这一套东西。

　　那个时候测量师学会，刘先生您这里，我们都来拜访的。今天来星光行一看，我都知道这个楼的，当年来过好几次。然后1987年，上海开始要试了，也是刘先生您做了很多工作，后又当我们顾问。后来我们写标书，到深圳讨论这个办法，都请您参加，您也到上海去，跟我们讲这个东西怎么弄。您在专业方面给我们很多辅导，也提供了很多好的建议。现在回想起来，您觉得当时提的哪几个建议比较有价值，比较有贡献？

　　刘绍钧：实际上当时我对内地的情况也了解得不是很多。当时我认为是对的，在香港和西方国家中做得比较成功的，就讲出来了。今天我也看了你们传过来的记录，有一些我当时对你们说的话。你们说搞一些试点，搞一个暂行办法，当时我说这样搞不是很好，为什么呢？如果我是投资者，我都不会冒这个风险：你拿我来做试点，我怎么能拿钱来给你拼？如果放到今天，我去内地，可能就不敢这样讲了。

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　　王安德：您当时说对“暂行”这两个字有担忧，我们感觉有道理，后来起草的文件就改掉了，叫“上海市土地使用权有偿转让办法”，把“暂行”两个字去掉了。这就是您直言的作用。1988年8月8日，我们第一次招标卖地以后，您发了贺电给我们，然后到上海来跟我们谈了很多很好的建议。我们当时把这个意见都整理了，报上去后，朱镕基、倪天增、夏克强他们都批了，朱镕基还批示，叫把这份东西印成市政府的信息参考资料发到全市。

　　刘绍钧：另外一个，我也是觉得如果放现在的话，我就不敢做了。就是你们的土地局跟建设部，两个机构职能有交叉重叠的矛盾。但是当时我不知道，跑到北京去，晚上吃饭，我就请了王先进，他就来了，我同时又请了周干峙周老过来。一个坐在我左边，一个坐在我右边，现在看来是不可想象的。

　　但是两位老先生对我都很好，我跟他们也是很好的朋友。只是周老在北京过世时，我正好在澳大利亚邮轮上，不能跑回来参加。就在周老过世三年前，我都邀请他来香港，带他到我们香港边界，从这一边看深圳，周老非常非常高兴。深圳的规划离不开周干峙，全中国的规划都离不开他。

　　王安德：我们现在土地批租收到的资料里面，有很多周老写的文章，包括他内部研究的东西。他当时就交给我们，叫我们去研究。您当年在提意见时就说过，内地的房产土地争不清，这是权利问题。说明您对内地的状况还是有所了解的，否则怎么会说这个话呢？

　　刘绍钧：对的，是权利问题。到今天还搞不清楚，我告诉你，真的。但是我当时根本不知道，王先进跟周干峙两个人因为管的是不同的部门，所以观点会不一样，并不是他们个人之间关系不好。

　　唐旻红：就是您说的部门权利。大家都想把这块东西划归到自己这个范围。规划司由建设部管，规划和土地不好分，王先进想我已经成立了国家土地局了，还不叫我管土地吗？所以有矛盾。另外刘先生，您当年曾谈到，虹桥26号地块成功卖出在国际上反响热烈，鼓动了对上海经济“看好派”的信心。当年香港和整个华商圈有“看好派”，也有悲观、旁观等其他派。各派的影响力如何？

　　刘绍钧：1980年深圳开始搞的时候，到深圳去投资的人很少很少，只有胡应湘先生是比较勇敢的。投资者全部是这样的，没有先例，没有一些个案，人家就觉得不安全，都不会来。市场经济中，“信心”很重要，没有“信心”，什么市场都要垮掉。所以我当时讲过，你要给人家一个信心，搞“暂行办法”，那就没有信心了。如果是真真实实的一个办法，按照法律规定的，不会改的，那投资者就有信心了。当时孙忠利是一个比较有名的外资企业家，在香港被称为“孙旋风”，总是要有这样一个有名的人来买，真真正正把钱放进去，那么外面很多的人也敢试一试了。但是当年观望的人也有很多，因为你们里边的法律还没有很完善，看不清楚构建是怎样的。两种都有。

　　唐旻红：上海第一块地的批租[虹桥26号地块]，您专门过来参加了出让合同签字仪式，还给出一些后续行动的建议。请谈谈整个参与推动的过程。其中有些什么故事和细节是您印象比较深刻的？

　　刘绍钧：你们开标那一天[注：上海第一块土地使用权有偿出让招标开标日为1988年7月2日。]，我在澳大利亚，怎么也没办法专门从澳大利亚赶过去，只能发了一个电传祝贺，然后签约这一天赶过去了。签约日期是1988年8月8日。我们很喜欢发发发，当时真的有这么一个想法。1988年8月8日，也是我提出来的。

　　唐旻红：好彩头！

　　顾镜卿：刘先生的测量师行也做了许多发标书的工作，是政府指定代发标书的单位。

　　

　　1988年8月8日，刘绍钧出席上海虹桥26 号地块有偿出让签字仪式。

　　刘绍钧：在香港，我这边像一个接待站一样，拿来标书，给它做宣传，跟他们说上海那边的情况。你们当年的标书，我还有一些。这个绿颜色封面的，就不能给你了。你们要的话，我复印一份给你们。

　　李钰君：太珍贵了，将近30年了。记得还有塑料的封套，也是绿色的。还记得当时发了多少吗？

　　刘绍钧：不记得了。实际上当时很多工作都是下面人做了。因为从1989、1990年开始，我就忙得要命了。当时深圳这边要找人过去投资，1989年政治风波刚过，没有人去，我就陪着李传芳［注：李传芳（1943—）1984年6月担任深圳市副市长，主管城市建设。］等人去拜访李嘉诚他们。当时忙得不得了，所以基本的业务都交给办公室的人去了。

　　李钰君：但是我们讨论拟定的《办法》，上海的法规，包括标书起草好以后，都是刘先生亲自来参加的，还是顾镜卿先生陪同来的。刘先生还记得这一标总价多少钱吗？虹桥这一块。

　　刘绍钧：记不起来。

　　李钰君：是2805万美元，楼板价414美元，已经占当年上海财政收入的2％。

　　刘绍钧：一块地2%，那你卖五块六块地差不多达到我们香港的目标了。香港当时12%。

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　　王安德：但是这个体量比较大，后来卖的地比较小。后来您还问我们上海的房地局要资料的。1988年9月您赠送给上海一份贵行所做《深圳房地产市况报告》，并向上海寻求相关数据信息，用以编撰上海的房地产报告。

　　刘绍钧：我跟上海一直保持很密切的联系。到了1991年，我在香港搞内地部门的培训班，每一个地方送三个人过来，国土局三个，建设部三个，上海三个，深圳三个。你们上海来了三次，我们安排三个月的培训。

　　王安德：黄健之就是在刘先生公司实习培训的。他原来当上海建委副主任，上海世博会的时候当世博局副局长。

　　刘绍钧：另外当时，我还带了测量师学会的会长及秘书长这几个老外，到北京去，见了王先进和周干峙，也在人民大会堂。在北京看完了以后，就带他们到上海。上海那一次应该是韩正先生接见他们的，蔡育天［注：蔡育天（1950—）自1987年9月起历任上海市房产管理局副局长、上海市房土局局长。2005年后任上海实业（集团）有限公司执行董事兼总裁等职。］先生陪着他们去的。90年代以后，开始吸收内地会员做测量师学会特许测量师。所以现在测量师协会在内地发展得很大了，有很多会员。

　　颜南海：现在上海很多人拿着这个证，很吃香。这就是您一直强调的专业人才培养。

　　刘绍钧：对。因为在整个房地产市场里面没有专业人员是不行的。所以我当年谈话里面也讲过很多次，怎么样培养人才是一个很重要的工作。当时我安排了一个访问，是教育部和几个大学到香港来访问。回到内地后，教育部就把房地产定为一个专业，以前房地产不是专业，只有建筑工程学。这些上海也有参与，是同济大学出来的。想想当时做的事情真的很多啊。

　　唐旻红：刘先生是我们内地房地产行业的鼻祖，参与了深圳和上海两个地方的改革。以你长期的考察，觉得现在内地房地产发展，哪些方面相对发展得比你想象的快，哪些还需要重点改进？

　　刘绍钧：老实说，我当年参与房地产发展，从来没想到过会发展到今天这个规模。你说现在内地的房地产，这个总值是多少？香港现在最大的房地产公司，李嘉诚的长江实业公司和郭氏家族的新鸿基公司，在内地已经排到50名以后了。我们香港这里土地批租收入占财政收入的12%，现在跟你们比起来差得远。这是当时没有想到的。

　　唐旻红：刘先生近些年还关注参与内地的房地产吗？

　　刘绍钧：现在退休啦！这间办公室我平时也不来的。我退休前最后五年在昆山建了一个公园，叫丹桂园。建筑用地200亩是买的，建住房给游客住。

　　公园是租的地，1000亩，注明只能种树，是公益性的。因为国家要搞农业现代化、农业科技化，我们雇用了700个农民工种花种树。1998年10月5日，江泽民总书记也到了丹桂园视察。

　　唐旻红：感谢刘先生对上海土地批租做出的重要贡献，这么多年还一如既往地在帮助我们。

　　刘绍钧：也谢谢你们。我是上海的老朋友，上海的一分子。

　　严亚南：我们还将您当年的一份讲话复制了一份带来了，上面有朱镕基等领导的批示意见，也是蛮有意思的一份资料。供您保存。

　　刘绍钧：谢谢！我想不到今天再见到你们。

　　唐旻红：谢谢，耽搁您这么长时间。祝您健康长寿！