罗康瑞：我相信这条路肯定会成功

　　

　　罗康瑞

　　罗康瑞

　　1948年4月生于香港，广东普宁人。现任中国人民政治协商会议第十二届全国委员会委员、瑞安集团主席、香港贸易发展局主席、长江开发促进会理事长、重庆市人民政府经济顾问、香港工商专业联会永远名誉会长。于1998年获香港特别行政区政府颁授金紫荆星章，翌年获委任太平绅士。1999年获上海市人民政府颁发的“上海市荣誉市民”名衔。

　　时间：2015年8月12日下午4:00

　　地点：上海新天地一号会所

　　采访：徐建刚、王安德

　　整理：严亚南、杨晔

　　徐建刚：罗主席，非常感谢您能在百忙中抽出时间接受我们的访谈。因为您是“上海姑爷”，是自己人，我们也不和您见外，就开门见山了。在上海近30多年的发展中，有一件重大的事情就是20世纪80年代进行的土地批租改革或者说叫土地使用制度改革。可以说，上海是全国最早探索这条道路的城市之一，在理论探索和改革实践上都走在了全国的前列。这项改革，对上海的整体发展，在为城市提供发展动力方面意义重大，影响深远。您作为上海市土地批租改革的顾问，是这段历史的见证者，更是参与者。所以，我们希望您能回忆您所参与的这项改革的点滴故事，同我们一起还原这段历史。

　　罗康瑞：好的。你们做的工作非常重要。我其实是1985年开始在上海投资的。是什么原因让我作出这个决定呢？可能大家都记得，当时有一个大的历史背景，中国政府和英国政府开始谈判关于香港1997年回归的问题，一些香港人移民海外。但是，我当时就作出了一个决定：1997年我要留在香港。

　　首先最重要的一条理由，就是要去了解我们国家从1978年开始的改革开放这条路走得怎么样？所以，在1985年的时候，我没有移民，反而是到内地来。

　　我考察了北京、上海和广州等几个城市，然后就决定把我在内地的事业放在上海开始。我很幸运，也算机缘，通过朋友介绍，认识了当时一批在上海团市委工作的青年干部，很投缘，成了很好的朋友。在交流中他们就和我说：“我们希望在上海建一个酒店，我们这方面经验不多，你是不是可以和我们合作来做这个事情？”我跟他们谈这个项目时间很短，但是我就已经下了决定：好，我就跟他们一起做。现在回想起来，吸引我的可能还不是这个项目，而是我对我们国家改革开放前景的认识，对这批有理想和抱负的青年人的认同。

　　徐建刚：您以前做过酒店项目吗？

　　罗康瑞：我没有做过。

　　徐建刚：您来上海投资的第一个项目就是酒店？

　　罗康瑞：对的，第一个项目就在上海，跟上海团市委工作的一批年轻人一起做城市酒店［注：城市酒店（陕西南路5号），由中国青年旅行社、香港瑞安有限公司合资开发，1989年3月竣工并开业，建筑面积3万平方米，高26层，103米。为上海改革开放以后第一个以中外合资方式建设的四星级国际商务酒店。］。当时，和我合作的都是一批30岁左右的年轻人，给我印象最深的就是他们有理想，有抱负，尽管没有什么经验，但非常愿意学习，希望做些实实在在的事情，为国家、为城市作出贡献。我觉得就是应该找这样的合作伙伴，大家理念想法一致，就是想把事情做好。确实，在这个项目合作过程中，双方都非常愉快。我当时比他们大几岁，好像一个老大哥，带了他们几年，他们对我很尊重。

　　徐建刚：当时人很好相处，但当时还是改革开放初期，许多政策法规不健全，项目推进困难多吗？

　　罗康瑞：还好，开发过程总的来说还是比较顺利，因为得到许多领导的关心和支持。我就是在这个过程中，建立了我自己对内地年轻一代的信心，相信我们国家改革开放这条路肯定会成功的，肯定能走下去。所以，我就继续增加、增大我在上海的投资。当然，最重要的还是在20世纪80年代的时候，我们对土地使用制度的改革，实行了土地批租。那个时候我还记得，上海的干部来到香港，来访问我，说要向我学习，这些都给我很深刻的印象。

　　徐建刚：1986年上海市房地产、港口考察团到香港考察，与很多香港方面的人士进行了接触，您也是其中之一，您对当时的情况还有印象吗？他们怎么会找到您呢？

　　

　　1985年6月，罗康瑞在香港瑞安集团总部接待香港工商研讨班部分学员。（右起：景莹、王安德、王道南、罗康瑞、吴士良、姚丽嫦）

　　罗康瑞：可能那个时间大家知道我已经下了决定要在上海投资，他们可能感觉这个年轻人还是有理想的，愿意跟大家交朋友。那个时间，我年纪也不太大。他们来到香港，给我的印象就是：他们很虚心地希望去了解香港方面的制度，希望去了解香港为什么那么成功，特别是在土地批租这方面。所以，那个时候我就将我知道的、认识的，向他们作了介绍。

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　　徐建刚：当时上海代表团里有很多年轻人。您与他们接触的时候，印象怎么样？

　　罗康瑞：印象最深的就是他们是很虚心地学习，对香港这方面的点点滴滴都认真记录下来。我心里也明白，香港的这个制度不是那么容易一下子就能搬到我们内地。尤其是法律、市场，香港和内地都不一样。但是，起码我觉得我们是有这个决心，希望走第一步，怎么样将土地批租这件事变成一套可行的法规和制度。

　　徐建刚：内地以前土地都是划拨的，无偿使用，不存在批租，土地不能作为商品流通。

　　罗康瑞：那时都是分房的嘛，还没有商品房、房地产市场这回事。没有市场，哪里需要批租这些东西？但是万事总有一个开头，总要走出第一步，起码那个时间我们是开始走了这一步，很重要的一步。所以我那时就将我知道的香港相关法规和制度介绍给他们，还收集了许多这方面的材料，将香港的这些材料，都送给我们上海的这些朋友。

　　徐建刚：您给他们讲过课吗？有过交流吗？

　　罗康瑞：也不能说是非常正规的讲课，只是将我自己认识的、知道的东西跟他们一起分享。当然大家都问了很多问题，我就尽我的能力去解答。我要是自己觉得不太明白的地方，我就去找其他熟悉这方面知识的香港朋友，或者找政府有关部门拿这些材料给他们参考。

　　徐建刚：1987年，上海制订了一个土地批租办法［注：1987年11月29日，上海市长江泽民签发《上海市土地使用权有偿转让办法》（沪府发〔1987〕76号）。该办法经国务院同意后于1987年12月22日发布，1988年1月1日试行。］，还专门听取了香港各方面人士的意见。您还记得当时的情况吗？您当时提了哪些意见和建议？

　　罗康瑞：那还只是一个初稿。我觉得内容还有一些不太完整、完善，但是也没办法一下子将香港这一套或者世界上其他发达经济体用的一套直接拿过来用。香港采用的是普通法，土地的法规跟我们内地是不一样的，但当时我觉得上海是下定决心、很有诚意把这件事做好。土地制度用年期来批租，跟香港的制度是走近一大步了。但是怎么样去推行呢？当然大家那个时候心里都没有底，都不知道我们内地到底怎样来做这个事情。所以在20世纪80年代，第一次要搞土地批租的招标，我也参与了。

　　徐建刚：对，您不仅作为上海土地批租改革的顾问为上海出谋划策，还亲自参与了地块投标。

　　罗康瑞：其实，那个时候我也看不懂我们内地的这个市场。但是我觉得，我既然出了主意，也算是参加了前期工作，希望能出点力来推动土地批租，就应该去参与，要表示我的信心，希望能够带动其他外资进入。所以我就参加了26号地块的投标。

　　徐建刚：最后，虹桥26号地块由日本孙氏集团中标，您当时对此是怎么判断和估计的？

　　罗康瑞：我投这个标，是比较保守的。因为我对这个市场没有完全了解，而且那时是分房的，建这个房子出来，会不会有买家呢？这个大家都不知道。但是，日本的投资者他是比较有这个决心，有这个信心，那太好了。

　　徐建刚：我们之前采访过孙忠利先生，他就说，任何事情总要有个标准、参照物，才会知道高和低。他当时参照的，就是日本的房价。他说他下了个命令，只要比日本的地价便宜，就可以拿。

　　罗康瑞：所以他是比较大胆的。这是一个非常好的结果，起码是有国际投资者来投标。当时我最大的担心是没有境外投资者来投标，那我们怎么办呢？要推动这个土地批租是有难度、有阻力的。所以我就下决心说：好，我要参加投这个标。

　　徐建刚：因为您参加了，日本的孙氏集团参加了，上海的土地批租起点就很高，是面向国际市场的国际招标。不然的话就变成自己人玩过家家，就没意思了。

　　罗康瑞：如果都是自己人来投标，境外投资者就没有信心了。那个时候我参加投标，主要是这个目的。我是投了很保守的一张标，主要是表明我来参与，表示我的支持。

　　徐建刚：上海的土地批租，从开始设想到后来付诸实践，一直发展到今天，您觉得主要存在着哪些问题？

　　罗康瑞：总体来说，我觉得是在不断进步，但还是有很多问题没有解决。比如说这个“招挂拍”的制度，是不是完全能够配合我们发展的需要呢？因为现在土地是一块一块推出来拍的，获得地块的发展商想法不尽相同，互相很难配合。要是二十年前政府用这个办法来出让土地，我是没办法做出“新天地”［注：上海新天地是一个具有上海历史文化风貌，中西融合的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，成为反映上海历史和文化的老街区和具备餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。］这么一个完整社区的。

　　徐建刚：地块之间打不通，就是一幢一幢孤立的楼。

　　罗康瑞：一个城市的发展就会变成一块一块的。在香港尖沙咀东部，也是在80年代一块一块来做，那么好的地段，做到现在乱七八糟，这是我们在规划和批租时一定要小心去处理的。当然土地一块一块来拍，灵活性比较大，也很公平，每个地块都可以让大家来竞争、来竞投。但是，未必是可以完全配合城市的发展。所以，我们现在要反思一下，找到更好的土地出让办法。

　　另外，我觉得现在我们土地批租是有年限的，70年和50年，有些很快就要到期了。那我们是不是现在应该开始去想，怎么去处理到期的地块？为什么1997年香港回归，但这件事七八十年代就在香港提上议事日程，这是因为涉及土地使用的年限问题，许多问题没有明确的说法，银行开展贷款已经有困难了。所以我觉得，我们现在应该开始考虑这个问题，是不是用香港的方法？土地使用年限到期之后，怎么延期，怎么补地价？这个应该要给大家一个明确的说法，因为这个对一般的市民很重要。他今天拿那么多钱去买这个房子，他应该知道70年后是怎么样，怎么传下去给他的后代，这些都应该是我们现在要好好去想的。要使这些投资者、买家更清楚未来是怎么样，让大家更加放心。因为当年批租的这些土地，年期短的地块已经面临到期如何处理的问题。所以，应该有一个全国统一的政策。

　　徐建刚：房地产行业本身就是对城市未来的投资，政府应该考虑到几十年以后会面临的问题。改革开放已经30多年了，当年批租的地块，不管50年还是70年，看着时间很长，实际上很快就要到期了。

　　王安德：最早的商业地产的年期是40年，现在已经去掉25年了，还有15年。

　　罗康瑞：是的，很快就要到期了。还有一点，我觉得我们要小心处理的，就是政府与市场的关系，如果政府过度干预，往往达不到预期目标。现在中央政府是明确会以市场为主导，但这个是需要坚持的，政府干预得越厉害，后遗症也会越大，我们要很小心去处理，要不然一下子整个市场的主调会完全改观。还有就是，我们要坚持走商品房市场化这条路，但对低收入的群体应该要有公租屋的政策，或者是有补贴给他们，要不然他们是没办法跟得上这个市场的。

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　　徐建刚：您是最早提出上海要建廉租房，香港叫公租屋、廉租屋。您怎么会想到提出这个建议？因为这完全是从政府的角度来考虑社会问题。

　　

　　1988年12月，罗康瑞（左）与胡经纬（右）在香港上海实业有限公司座谈。

　　罗康瑞：因为我曾经参与香港基本法起草的工作，对怎么去保护、维持香港繁荣稳定，我做了很多研究。我觉得，对政府来说，一个社会的稳定，不能只照顾高收入阶层，而是要照顾到各个阶层。要是没有房子给低收入的阶层去住，他们住得不好，这个社会怎么会稳定呢？你看今天世界上一些国家和地区闹事，青年人都是主力，原因很复杂，但一个重要原因就是这些国家和地区房价太高，许多年轻人没办法去找合适的房子来住，他们买不起房子，看不到希望，有很大的怨气，就只有找社会来出气，只有去骂政府，这样社会就动荡。所以，现在我们应该要好好去研究怎样去落实这个双轨制。

　　对高收入的群体，就让他们去买商品房；对低收入群体，政府一定要想办法提供住房保障，一定要给他们提供一个起码是安稳的生活和环境。

　　徐建刚：您当时提出这个建议的时候，内地还没人想到这个问题吧？

　　罗康瑞：所以现在更加要去想了。因为我们现在内地都是走商品房这条路，很容易导致低收入的群体买不起房子，那社会怎么会稳定呢？所以现在我们要寻找一条路，要好好去想这些保障房应怎样去建？谁来建？怎么分配？分配也是很重要的。香港虽然说已经做了好几十年，现在还是有一些已经是富裕的住户继续住在公租屋。因为我们中国人许多都是相信风水的，觉得我住在这个地方，我发达了，所以我还是继续在这里住下来，但是这对其他没有能分配公租房的住户就不太公平了。这个公屋怎么去分配？这些都是很大的学问。怎么去管这些公租屋或者说保障房？我觉得我们要找对这条路。要完善现有的批租土地的政策，另外一面就是一定要考虑到其他相关方面的配套政策。

　　徐建刚：其实就是怎么兼顾市场导向和社会公平。

　　罗康瑞：对的，这两条一定要配合好。我现在大胆提出来，是因为现在土地批租在内地是很普遍的，但商品房不能解决所有的问题。

　　徐建刚：上海建了很多保障房，但是也有很多问题。比如说出现了前几年讲的“房等人”现象，为什么呢？因为建的保障房离中心城区很远，那里又没有工作机会，住到那里的居民必须到中心城区来就业，所以郊区的房子再大，大家都不愿意去。这就是您讲的整个城市的规划问题，不能仅仅想着怎么盖房子，而是要通盘考虑产业布局、就业状况、生态环境、生活的便利等，这样城市才能活起来。

　　罗康瑞：所以现在最新的城市规划理念，不能再像过去那样，把制造业、办公、居住都分开。现在新的构思都把生活、工作、休闲放在一起，尤其是我们要大力推创业创新，年轻人的工作和生活是分不开的，是24小时在一起的。上海要发展成为全世界有影响力的创新创客中心，一定需要有硬件载体来培养的。

　　徐建刚：现在年轻人没钱，只能住到郊区。但是，中心城区必须要有年轻人才有活力。美国学者雅各布斯在《美国大城市的生与死》中关注的就是这个问题。

　　罗康瑞：城市一定要考虑人的因素，如果城市变成一部机器，就没有生机和活力。现在我们做城市建设，应该把工作跟生活，各方面都能够协调得好一点，每天上下班坐车要两三个小时，实在是太浪费时间和资源了。

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　　徐建刚：其实，就应该像您讲的，整个城市是一个综合的有机体，工作、生活、娱乐融合在一起。应该将城市规划与土地批租结合起来。现在看起来，有些地方可能已经出现了一些问题。

　　罗康瑞：2020年，上海的目标是要建成一个国际金融中心，到时候有更多的国际金融人才到上海来。有一些专家预计说，应该会有超过100万人在上海从事金融业，今天上海的金融人才只有30万人左右，那将来这70万人在哪里居住？哪里工作？这些都是需要我们今天立即去安排的。今天到2020年只有很短的时间了。

　　

　　1999年，罗康瑞获上海市人民政府颁发的“上海市荣誉市民”。图为时任上海市长徐匡迪为罗康瑞颁发证书。

　　徐建刚：是的，您的考虑非常有远见。另外，很多人可能不知道，您曾经花了很多钱，投入很多精力来培养内地的房地产从业人员，想请问您是基于什么考虑来默默无闻地做这些事情？有没有具体的规划？

　　罗康瑞：三十多年前我开始投资上海，上海就是我的家，我对上海的感情是很深的。我觉得，有机会能为这个城市的发展出点力，这是我无论作为一个投资者，还是一个市民都应尽的责任。当然，培训不是全部由我自己做。但是我觉得，如果某一个区需要哪方面的人才，那我就特地为这些干部设计一个培养的计划，让他们去学习这方面的知识。

　　徐建刚：我曾经听很多人讲过，参加这个培训收获很大，最重要的一点是，您做的这些事完全是公益性的。

　　罗康瑞：我相信，我们这个城市发展得好，我作为房地产的开发商、投资者，长期肯定是得益的，这一点我想得很明白，一定要用比较长远的眼光来做事。如果大家都很短视，只知道赚快钱，那我们这个城市的未来会是怎么样呢？如果我只是要赚钱，就不会花这么长的时间、这么大投资做一个“新天地”项目出来。

　　徐建刚：如今“新天地”已经成为上海的城市名片，成为闻名遐迩的时尚地标，能让外国人看到中国，中国人看到外国，让过去的人看到现在，现在的人看到过去。这个项目在中国地产界影响很大，已成为一个文化项目，对中国城市未来发展非常有意义。

　　罗康瑞：所以说我是很幸运的，能够在上海做成这样一个项目。“新天地”保留下来的这些上海石库门老房子，是上海建筑的代表，上海的文化符号，对一个城市来说，这些保存下来的老房子确实是太重要了。我们讲上海的城市历史文化，可以在这些老建筑上看得很清楚，可以真真切切地感受到。我做这个项目，成片保留城市的老房子，最主要的是希望通过这样一个具体的案例，让大家看见，保护这些传统老房子，通过改造，赋予现代的元素，是非常有意义，也可以有经济效益的。

　　徐建刚：非常感谢您长久以来对上海这座城市所倾注的情感和付出的心血。对于您今天提出的一些问题以及希望，我们也会进行认真思考和开展专题研究，再次谢谢您！