夏克强：谨慎、规范、依法推进上海土地批租改革

　　

　　夏克强

　　1940年1月生，浙江嘉兴人。1984年12月至1992年8月任上海市人民政府副秘书长，其中1986年11月兼任上海市土地批租领导小组副组长，1991年8月至1992年12月兼任上海市人民政府浦东开发办公室主任、党组书记；1992年8月至1998年2月任上海市副市长，分管城市建设和管理、城乡规划、环境保护、市政管理、交通运输、邮电通讯、防汛防台、人防抗震、防火防化、交通安全工作；1997年3月兼任上海机场控股（集团）公司董事长；1997年3月至2002年9月兼上海市空港管理委员会主任；1998年5月至2003年4月任上海机场（集团）有限公司党委书记、董事长。

　　时间：2015年3月18日上午10:00；11月23日上午10:00

　　地点：上海机场集团

　　采访：徐建刚

　　整理：严亚南

　　徐建刚：夏市长，您好！非常荣幸能有机会采访您。根据中央党史研究室的工作要求，近几年我们着力对改革开放以后的历史进行征集与保存。上海的改革开放从1990年代开始走向了全国前列，但是一些关键领域的改革措施在1980年代就开始酝酿、研究和思考了，甚至进行了前期的破冰与试点，试行土地批租就是其中具有代表性的一项改革。您是这项改革的亲历者与推动者，能否与我们分享一下您参与改革的经历？

　　夏克强：首先非常抱歉，因为这件事情实在是时间隔得比较久，这段时间虽然集中回顾了下，有些有印象，有些看了材料也不一定能想起来，所以，有可能会让你们失望。我个人的想法是，要对历史负责，有把握的事情可以谈，没有把握的事情不能谈。你们可能比较希望了解市委、市府的决策过程，实质上呢，我当时是市政府副秘书长，当时和现在的体制，我感觉还是有些差别的。现在的副秘书长可以列席的会议还是蛮多的，但当时我参加的会议其实是不多的。所以，市委、市府关于这个问题的一些真正的高层决策我还是不完全掌握的。在讲之前，我要先说明一下。

　　上海要试行土地批租，也就是土地使用权的有偿转让，这个问题是怎么引出来的呢？当时我们上海正好处在改革开放的初期，城市基础设施的欠债严重。我记得，泽民同志1985年夏天来上海任市长的时候，就碰到过好几件事情。一是下大雨，当时上海城市基础设施很落后，城市积水严重。我记得他有一次去视察，穿了一双高筒靴，但是穿高筒靴其实也没有什么用，因为水要没到大腿上面了，他看了以后感触很深。另外呢，泽民同志还碰到了一场火灾，南京路上的惠罗公司着火。所以他开玩笑说自己处在“水深火热”当中。上海的夏天经常刮台风，他说：“我在电子工业部当部长，这个天塌下来，我也没事的，但是现在只要一听到大风、大雨来了，我就心惊肉跳。”这就反映了当时我们上海排水系统的基础设施相当差。《江泽民在上海》这本书当中有不少内容反映这方面情况。

　　那时候的上海，交通难、行路难，菜篮子问题、住房问题等困扰着市委、市政府。我记得泽民同志来上海没多久，有一次找我，说要去实地了解一线民情，随行人员限制在相当小的范围，不带记者和公安的同志，也不要事先通知。我能理解他的想法，泽民同志是老上海，但毕竟不在上海工作这么多年了，对上海的情况希望有更多实地的真实感受。如果事先通知后再下去看，往往看不到、听不到真实的情况。尽管那个时候，他来了大概只有三个月，但作为市长，电视上会经常露面，市民肯定有人能认出他的，所以我对他说：“泽民同志，这有问题的。”后来，他自己想了个办法，说：“克强，我戴顶鸭舌帽，戴副墨镜，再戴个口罩，这样，别人总归认不出来了。”的确，他就是这么做的。那次视察一共跑了三个点，路线是我设计的，随行人员只有秘书贾廷安、我，还有警卫处的两位同志，范围相当小，当然也不可能留什么照片。

　　第一个点在八仙桥菜场。我们从康平路出来，到八仙桥附近下车，走过去。在菜场里，他问了买卖双方，比如菜的供应情况，对价格的反映，等等。第二个点是云南路的“小绍兴”鸡粥店，那是最典型的违章建筑。他看了以后对我说：“克强，看来这个违章是拆不掉了。”因为那家店，在人行道上造了三层楼的房子。然后，我们就在大世界附近乘坐71 路掉头车，让他体验上海的公交状况。那时候，上海的公交多挤啊，有个说法，一个平方米上有十一双鞋子，这怎么体验法呢？所以，就安排他坐掉头车，因为掉头车上去的时候是很空的。原来计划让他坐车到延安西路市少年宫下来，可是等我们下车的时候费劲了，下不来了。那时候的公交车一到站，下面的人就拼命地往上涌，所以泽民同志在里面就喊了：“不要挤，不要挤，先下后上。”没有人理他，我们也没办法，只好四个人，前面一个、后面一个、边上两个护着，让他一下子从里面使劲冲了下来。这一路中，他唯一被认出就是在“小绍兴”鸡粥店，在一楼到二楼的楼梯转弯处碰到这个店的经理，被经理认出来了。我们立即示意他不要喊出声来。这段经历虽然过去那么久，到现在还让人记忆犹新。

　　泽民同志经过实地了解后，深深地感受到，一方面上海城市基础设施欠债多，老百姓希望尽快改变的呼声比较强烈；另一方面，上海要发展，基础设施不上去也不行。怎么才能取得资金来解决这些问题呢？特别是改革开放以后，怎么才能扩大利用外资呢？这些都是困扰市委、市政府领导的难题。上海那时的财政非常困难，和现在根本不能比。我们过去搞个几千万或者一两个亿的工程，都算大工程了。现在一两个亿已经不算什么大工程，要几百亿的才算。关于土地批租改革，市委当时怎么研究的，我确实是不清楚。但是，整个经济、社会发展的大背景，要求我们不断创新，否则搞改革开放是很困难的，也就是在这样的背景下引出土地使用制度改革。

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　　徐建刚：那对您来说，实质性参与到土地批租改革是从什么时候开始的？

　　夏克强：是1986年6月份，市委有次常委扩大会议，我参加了，那时候的市委书记是芮杏文同志。这次会议研究了怎么扩大利用外资，怎么对外开放，以及如何拓宽发展和建设所需资金的渠道问题。我记得很清楚，当时想的就是如何利用土地来作文章，如何对土地开发的经营权加以利用，而不是一开始就说“土地批租”或者“土地使用权有偿转让”。当时芮杏文同志拍板，要求组织一个小组到香港去，花两个星期进行考察，而且明确让倪天增副市长组织落实这件事情。因为我是协助天增同志的副秘书长，所以会后天增同志就找我商量，让我带个团出去。另外，他让我再考虑一下，提个方案出来，包括如何组团，出去到底考察些什么内容，等等。

　　关于去看点什么、学点什么，我们觉得，上海要搞就要搞得很规范，没有规范的事情我们不搞。所以第一，要了解、掌握香港有关土地批租的整套法律、法规。当然，我们不是全部拿来照搬，但是一定要知道、要了解，以此为参照。第二，就是要了解这件事情具体怎么操作，操作办法或者方案是什么。第三，我们还要了解香港的土地批租和具体做法存在什么问题。这三条都是出去之前商量好的，所以后来我们从香港带回来很厚的一叠材料，这些材料是我们主动问他们要的。

　　在考察路线上，我们先到深圳，再到香港。之所以这么考虑，是因为在改革开放初期，广东、深圳确实是比我们先行一步，也比我们敢做。因此，先到深圳的目的是想摸摸看深圳对这件事情到底做了哪些思考，或者说有些什么打算和动作。假如他们已经先走一步，我们去香港之前，也就掌握了我们内地先行一步的情况，这样心里就比较有底。当时设计考察路线，就是这么考虑的。另外，在考察团成员的组成方面，主要是搞房地产、规划以及政策研究的专业人士，包括土地局局长蒋如高、规划局局长史玉雪、市委研究室副主任俞健等同志，这些同志对香港的情况并不是一点也不了解，只是了解没那么全面。

　　7月份的时候，曾庆红同志找我。那个时候，曾庆红同志是市委常委，他说，市委决定让他也参加这次考察，他是顾问，我是团长。我把这些打算向他汇报后，他也都同意，我们两人就把这次组团去香港考察的事情全部定下来了。

　　曾庆红同志还和我说，市委决定还要带件任务。什么任务呢？港澳工委提出来，希望上海实业公司能够成为上海在香港的窗口，不仅仅是一个企业，有一些上海的事情要通过这个窗口来办。当时在香港的上海实业公司，发展不及广东、福建在香港的两个企业。所以，当时去考察的任务又增加了一个，就是思考上海实业公司如何发展。

　　徐建刚：在这次房地产、港口考察团的出访名单上，我们看到每位成员都冠有一个非官方的身份，比方说您的身份是“上海市城市经济学会理事”，曾庆红同志的身份是“上海经济发展战略研究会顾问”，考察团其他成员也是以房产经济学会、房地产协会、经济研究中心、经济研究所等学术团体成员的身份出访。为什么要作这样的安排？

　　

　　上海房地产、港口考察团成员名单。

　　夏克强：我想，主要原因有两条：一是因为当时出去带了三个任务，其中港口建设和搞好上海实业这两项任务对外说都没有问题，就是土地问题特别敏感。当时人的思想观念和法律环境和现在都不一样，有很多禁区的。当时宪法规定，土地是国家所有，中央也没有说法，能不能突破，怎么突破，都是不清楚的。如果以政府身份来讨论这些问题，就不太合适。以学术探讨和交流的名义去学习考察，就可以避开这些理论和法律上的禁区。二是因为当时香港还没有回归，如果以官方身份出去学习香港的经验，会引起外界很多不必要的联想、猜测甚至是干扰。所以说，对于出去到底要注意什么问题，市委确实是经过深思熟虑的。其实，不管我们到深圳还是香港，参与接待的人对我们的正式身份都很清楚。我们在香港也没有碰到有人问，为什么不以正式身份访港之类的问题。

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　　徐建刚：您能不能给我们介绍一下这次考察的大致过程？有哪些收获和体会？考察团回来后向市委领导汇报后，领导有哪些意见和指示？

　　夏克强：我们是1986年8月26日到9月9日赴香港考察的，主要是聚焦“土地批租和房地产经营”“港口建设和自由港政策”“进一步发展香港上海实业公司的作用”三个专题。市委领导要求我们“不仅要作一般的考察和比较研究，而且要提出可供实施的咨询报告”。所以，在考察团赴港前，全体成员消化、研究了现有的关于香港地产经营、自由港政策和其他相关资料；拟订了较为详细的访问计划和考察、发问提纲；实地参观、了解了上海港口和保税仓库等有关方面的现状；组织落实了在沪的五个专题小组的工作计划，就专题报告的附件材料作了安排。

　　在出访途中，我们用四天时间考察了广州市、深圳市在城市开发建设和土地有偿使用方面的做法和经验，并在两市进行了四次座谈和现场访问。事实上，我们到深圳以后才知道，深圳方面对这件事情还没有具体想法，当然也有人在考虑这个问题，但是深圳市委、市政府对这件事情还没有任何动作。我们一去，他们知道上海开始行动了，所以后来真正搞土地使用权有偿转让，深圳跑在了上海前面，只是没有我们规范，而且他们的第一块土地也不是用国际招标的方式。所以说，从上海市委、市政府领导提出想法，到比较规范地拿出一个“办法”和相应的行政规定，按照国际惯例来批地，应该说上海都是第一个。

　　

　　夏克强团长向香港屋宇地政署周湛桑署长赠送纪念品。（右一：香港土地管理处处长布培；右二：城市设计处副处长陈辉棠）

　　在香港的活动日程中，我们一方面是对中资机构和民间友好人士进行了解和访问，通过举行各类座谈会，深化了感性认识，弄清了许多技术性问题，启发了我们的观念，对上海如何借鉴、起步也有了酝酿和构思；另一方面，通过接触港英当局各部门及半官方机构，进一步掌握了有关专题的系统材料，了解港英当局的政策基础及管理思想，香港社会发展的各个阶段的演变及政策措施等。港英当局高度重视考察团的这次活动，对接待活动作了周密的准备，给我们提供了很多资料。一些港府官员向新华社和考察团成员私下表示：“你们的考察，虽然时间短了些，但是问题提得很深，许多问题都很关键”，“对香港情况研究了解也较充分，有的问题一讲就清楚”。许多政府官员、知名人士也表示了进一步了解上海、访问上海、交流经验、共促沪港经济合作和繁荣的意向。考察回来以后，我们专门向芮杏文书记作了汇报。

　　徐建刚：在您看来，此番去香港考察，主要解决了哪些关键性的问题？

　　夏克强：当时我们国家的《宪法》规定，土地为国家所有，任何组织或者个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地。香港则是把土地的所有权和使用权分开，转让的是使用权，而且是有期限、有偿地转让。我们回来向领导汇报以后，市领导觉得法律层面的问题可以解决了。我们上海后来搞“办法”的时候，用词是相当注意的，就是强调土地使用权有偿、有期限转让，不是简单地说“批租”两个字。领导的意见很明确：第一，这件事情上海肯定要做，而且要借鉴香港的做法，要求我们把拿回来的英文资料全部翻译出来。所以我们花了很大力气，组织了一批人专门翻译，把这些资料全部翻译出来了。其次，就是要成立专门的工作机构。第三，就是一定要有一个试点办法，要能够依法办事。

　　此后，我们很快成立了上海市土地批租领导小组（1986年11月4日，上海市人民政府发文建立上海市土地批租领导小组。），这个领导小组的主要职责是：在市人民政府的领导下，研究提出出租土地使用权的试行方案，有关土地批租的方针、政策、地方性法规的意见，土地批租计划，以及协调各部门间有关土地批租工作的重大问题等。倪天增副市长为领导小组组长，我那时是市政府副秘书长，任副组长。领导小组的成员有上海市计委、建委、规划委、经委、外经贸委、农委，市土地局、房产局、规划局、财政局、市政工程局、公用局、供电局、公安局、司法局、人民银行上海市分行等16个单位，后来，又增加了一个邮电局，总共是17个成员单位。在这个领导小组下面设有办公室，由市土地局、房产局、规划局各出一人组成，具体负责土地批租的组织协调工作。土地局局长蒋如高同志任办公室主任，房产局局长助理王安德同志任副主任，并邀请市委研究室副主任俞健同志为顾问。当时这个办公室简称为“市土地批租试点办公室”，归口在市土地局内。

　　徐建刚：我们知道，上海市土地批租领导小组成立后，先后召开了十次领导小组会议，对组织、推进上海的土地使用制度改革起到了关键作用。倪天增副市长作为这个小组的组长，在改革过程中发挥了怎样的作用？您与倪市长是如何互动的？

　　夏克强：按照我们当时的职务，我是协助他工作的副秘书长。成立领导小组以后，他是组长，我是副组长。当时上海在土地使用权有偿转让的具体运作过程中，应该说一些决定、决策或者具体计划都是在领导小组会上定的，所以领导小组的作用应该说是蛮大的。天增同志作为领导小组组长，只要是在小组里决定的事情，最后都是由他拍板和决策。当然一些大的问题，他也要提出来向市委市府汇报。应该说，作为领导小组的组长，天增同志确实起了相当大的作用。

　　我作为副手，是协助正职工作的，具体负责做好一些上通下达的事情。我自己的工作原则是，领导把工作布置好，如果没碰到必须由领导决策的问题，我是不汇报、也不请示的，努力把工作做了，如果出问题我负责。领导相信我，我就努力做，对领导负责，对人民负责，一定会把事情做好。我的主要任务就是做好副手的工作，理解好正职的意图。所以这也给我带来一个问题，就是说如果要回忆向市长、书记等主要领导请示、汇报点什么问题，我自己的回忆少得很。

　　徐建刚：市土地批租领导小组和试点办公室成立后，主要着手做了哪些事情？上海做的这些事情对土地使用制度的改革产生了哪些影响？

　　夏克强：当时主要是着手制订试点办法和试点工作方案。从1986年9月开始启动一直到1987年11月由江泽民市长、倪天增副市长签审同意，我们这个试点办法前后八易其稿，历时一年两个月才定稿。上海市政府还专门为此发了个文，我记得是市府发〔1987〕76号文正式颁布《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称“办法”）。当然这个不是法律，也不是国家的行政

　　法规，而是地方的行政规章。这是我们上海在没有上位法的情况下，率先探索制订的地方性行政规章。在当时的情况下，总归是有了一个依据。实际上最后国家土地局起草的法规基本上是参照上海的“办法”。当然，他们也组织了一批人员，在我们制订的“办法”的基础上作了深入研究，内容更完善了。

　　我们上海批租的第一块地，市里面相当重视，选地块也比较早，是和“办法”同步做的。当时在虹桥经济技术开发区选了几块地，最后是拿了26号这块地进行国际招标，有日本、美国、我国的香港地区一共六家公司参与国际招标。当时的国际招标，谁标价高就谁得，所以孙忠利的日本孙氏企业中标（注：孙忠利，1934年11月出生于日本东京，祖籍浙江西坞白杜河头村。1966年在日本创立孙氏企业集团。），我记得他们的投标价是2805万美元。这块地的价格远远超过我们的预期，所以我们蛮感激他的。

　　

　　1988 年8 月8 日，夏克强出席上海市虹桥26 号地块土地有偿出让签约仪式。

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　　徐建刚：上海第一个批租地块以2805万美元中标，当时外界舆论是如何评论的？

　　夏克强：当时外面的媒体都说孙忠利是“孙疯子”，怎么这么高的价格都投！但他最终还是赚钱的呀。因为他是第一个吃螃蟹的，后来他碰到实际困难，我们也帮了他，上海市政府也做了雪中送炭的事情。

　　徐建刚：孙忠利碰到困难，市政府是怎么帮他的？

　　夏克强：孙忠利拍下这块地以后，有蛮长一段时间没动工。按规定不开发建设，两年后地要收回的。当然，这里面有种种因素，其中1989年政治风波也是一个因素。原来他的房地产在日本银行可以抵押95%—100%，可那时候只能抵押5%了，而且当时日本银行还规定，到国外投资不能办理抵押。因此，原来答应给他贷款的日本银行都不肯借钱给他。等到他开始建设的时候，没钱，实在是搞不下去了。

　　当时，我们把孙先生的情况向市里作了汇报。本来他来我们这里的银行办抵押，是他自己的事情，我们的银行肯抵押就抵押，不肯抵押，政府也不应该插手。但是考虑到这是我们的第一块地，应该是个样板，所以我们详细地了解了他的情况，觉得他确实是因为不可抗力导致资金链出现问题，而且孙先生本人是非常想把这个地块建设好的。所以后来经过研究，我们都感到应该支持他，最后由朱镕基市长拍板，决定由我们国内的银行给他贷款。后来，他把虹桥这块地抵押给我们银行，又把他在境外的资产拿到我们这里来进行抵押，我们才把钱贷给他，帮助他完成太阳广场的建设。

　　徐建刚：在您看来，我们上海土地批租改革的主要特点是什么？

　　夏克强：我觉得，第一，上海人做事情确实比较规范、细致。在这项改革起步的时候，市领导就明确指示要搞一个试点办法。这个办法制定出来以后，非但要得到市委、市政府的认可，还要经市人大同意。我们这个办法后来是经市人大常委会同意试点的。在这基础上，我们还报告了国务院。等到国务院同意做这件事情，已经快到1987年底了。正因为这样，花费的时间就比较长，所以深圳抢在上海前面搞了第一块土地的使用权有偿转让。但是，我认为上海确实应该这样做。我们去香港的时候，包括后来我们接待了许多人，他们都认为，我们如果要搞土地批租，就一定要有一套相应的法律、法规、规范。否则的话，人家就会感到没有保障，就不会踊跃地来投资。我们搞改革开放，总还得有规矩。第二，上海土地使用制度改革一开始选的就是国际招标，而不是行政划拨。当时我们讨论，包括向市里汇报的时候，就是这个思路。行政划拨这个方式在土地批租当中不应该是主流，而且可能反映不了真正的土地价值。第三，我们一开始搞的就是熟地批租。土地批租应该以熟地批租为主，后来搞的毛地批租，甚至有些地方连动迁都没搞，地就批掉了，就留下很多后遗症。上海的土地使用制度改革，不是我们到外面学习过了，就完完全全照搬来做，而是有一个消化、吸收、为我所用的过程，当中也经历了一个认识发展的过程。

　　徐建刚：正因为我们的操作规范、过程公开透明，与国际规则和惯例一致，所以人家才会来，应该说上海土地使用制度改革路径的起点还是比较高的。

　　夏克强：是的，我同意你的观点。房地产的开发周期比较长，没有法律制度的保证，没有公开透明的程序，人家不敢来投资。

　　徐建刚：那么为什么我们第一次试点成功后，后来还会实行毛地批租或者行政划拨呢？

　　夏克强：关于这个问题，我曾经单独和黄菊同志探讨过。为了这件事情，他还批评过我，他说，克强，你的道理是有的，但是如果每地块都搞熟地批租，都搞国际招标，可能就会错失发展机遇。现在回过头来看，感到他说的这一点确实也是对的。当时我们如果能够结合得好点，后遗症会少一点，肯定会比现在还要好。

　　徐建刚：当时如果按照我们定下来的办法去做的话，可能一年都批不了几块地。

　　夏克强：是的，那样发展机遇就会丧失，黄菊同志就是这个意思。1997年发生金融风暴后，土地批租曾经停滞过一段时间。我记得黄菊同志后来还专门和我谈过一次，他说：“克强，你看，如果那个时候不是放给区里做的话，我们整个发展要慢许多。”我们当时去外面学习，看了很多东西以后，就认识到，我们过去的土地差不多都是无偿、无限期、无流通，土地价值没法体现。通过土地批租以后，解决了“三无”问题，使土地的内在价值能够体现出来，加快了我们的发展。这项改革不仅仅是解决了钱的问题，还使发展问题不再由政府一家承担，我们可以依靠国际、国内方方面面的力量来进行。

　　当然，这是建立在双赢基础上的。你不让别人得益，别人怎么会来呢？当然，我们也得益的，别人花钱造的房子在我们的土地上，商业、房地产业都发展起来了；依靠出让土地获得的资金，也使我们能够更好地去规划和发展这个城市，改善居民的生活条件。

　　徐建刚：刚才您回顾了20多年前您所参与的土地批租改革的经历，如今回头看，您认为有什么感受或者经验值得总结？

　　夏克强：我当年从香港考察回来，向市委汇报的时候，曾经谈过一个感想。在去香港之前，我本来认为我们实行计划经济，资本主义国家（地区）实行的全部是市场经济，但是我们在香港考察土地批租时得到一个认识：香港对土地批租是有控制的。我最近看到一篇文章，里面说香港土地批租有控制，是香港的政府部门为了少推出土地抬高房价。这篇文章认为，香港这种做法是不对的。我当时考察得出的不是这个结论。我的体会是，香港虽然实行资本主义制度，搞市场经济，但有的地方，经济计划比我们控制得还厉害。根据我们听到的介绍和看到的材料，我们知道香港是根据社会经济的发展需要，再根据香港的造地数量（他们每年都要造一些地），来决定每年的土地供应量。因为土地是不可再生资源，所以他们对土地有相当严格的控制。

　　我们过去也说，不能把子孙的地都用掉了，把子孙的资产全用光了。现在回顾我们的历史，1992年上海开始大发展，土地大量批出去，各个区都放土地。尽管如果不是那样，可能会失去发展机遇，但是从现在来看，应该要对土地供应进行严格的计划。实际上，我感到全国都应该做这件事，根据我们社会经济发展的状况，根据能造多少地、需要推出多少地，每年列出计划。不仅仅是我们上海，全国都应该重视这个问题。现在说要严格控制耕地，但是严格控制耕地应该和城市土地供应结合起来，这样可以使得土地资源能够持续得到利用。有计划地推出土地，可能在相当一段时间里，所获得收益更多。我从当年香港学习到现在，回过头来看，我总是希望这件事情应该做起来。这是第一个想法。

　　第二个想法，我感觉我们土地批租的法律还不够健全。比方说，城市规划变动太厉害，就会带来很多问题。一块土地值多少钱，和规划有很大关系。当然城市规划不可能是一成不变的，小变动不要紧，但是我们的城市规划变动太厉害了。比如说我们的地铁，过去规划里不是这样，后来地铁大量增加，一条新的地铁线延伸过去，地铁站周围的房价马上上涨，社会投入这么多，

　　附加值的得益都归了开发商。开发商拿到的这部分土地增值收入是国家的、社会的公共投入，应该由老百姓、国家所得，现在都被私人或者企业拿去了，可以说是不劳而获。这就像天上掉下来的馅饼，一下子中奖了。而我们政府、老百姓的损失是很大的，社会投入、公共设施投入、规划变动的效益我们都没拿到。

　　在国外，对社会投入引起的房地产增值，房地产开发商应该要补一块给国家，我觉得这种处理方式是有道理的。资本主义国家都把这一块土地的增值收益看成是国家的、大众的，何况我们是社会主义国家。这其实是发展过程中出现的一些情况，但是现在回过头来看这段历史，确实是问题。当然我自己也有责任，也可以说是自己的经验教训。现在也到了可以去研究的时候了，应该要想点办法。改革开放的初期，是摸着石头过河，但是我们总不能一直摸着石头过河。

　　第三个想法是，我们的土地批租应该要严格依法办事。比如说，土地批租了以后，开发商在规定的时间内不建设、晒地皮，是要收回的，这在我们的办法里都有规定。但是，实际上这件事情到现在也没有好好做，这一条是我们现在执行中最大的问题。从现在开始，应该特别强调做这件事情。香港在这些方面确实很严格，我们应该要好好研究、学习。

　　徐建刚：非常感谢夏市长对上海这段披荆斩棘的改革历程的精彩回顾。对于您提出的问题和思考，我们会从历史发展和现实需要的角度，再作深入研究。再次感谢您对我们工作的支持！