池洪：地价房价上涨，缓解了开发区资金压力

　　【编者按】

　　2020年，浦东开发开放30周年。

　　三十而立，浦东告诉世界：中国改革开放的大潮，如何书写一座城市新的传奇。中国奇迹的密码，是浦东三十年来的思想解放、制度创新，是一代人的艰辛探索和奉献。

　　三十而立，浦东的崛起，不仅是崭新城市天际线的立起，更是中国昂首走向世界、拥抱世界的步伐。

　　上海的浦东，中国的浦东，世界的浦东。

　　站在新的历史起点，澎湃新闻·智库报告栏目推出“人海潮·浦东开发开放30年口述”系列专题，中共上海市委党史研究室以陆家嘴、金桥、外高桥、张江四个开发区为切入点，采访了浦东开发开放的决策者、参与者、执行者，讲述那段浪奔浪流的进取故事，致敬那段激情似火的创业史，更为今天的浦东改革开放再出发提供一个大历史视角。

　　

　　澎湃新闻王亦赟制图

　　口述：池洪

　　时间：2020年3月13日

　　采访：年士萍、严亚南

　　整理：严亚南

　　我是1984年大学毕业来上海读研究生，1987年硕士毕业。1990年4月18日，时任国务院总理李鹏宣布浦东开发开放的时候，我正好工学博士即将毕业。1990年 9月，浦东金桥、外高桥、陆家嘴三大开发公司成立，引起了我的关注，听说金桥开发公司第一次招聘应届毕业生，我就去应聘。报到时才知道一共有2位硕士、2位博士被同一批录用。

　　1990年12月，我到金桥开发公司上班的时候，公司在浦东由由饭店。那时候由由饭店的五楼是陆家嘴金融贸易区开发公司，六楼是金桥出口加工区开发公司，七楼是外高桥保税区开发公司。浦东最初成立的三家开发公司都在这幢楼里。我在金桥开发区工作了八年多，亲眼目睹了金桥“一年一个样，三年大变样”的飞速发展，在浦东开发开放30周年之际回顾这段工作经历，特别有意义。

　　以战略规划统领金桥发展

　　开发区的建设要一张蓝图干到底，那蓝图是什么呢？蓝图就是战略与规划。朱晓明总经理作为金桥开发公司的首任总经理，一上任就开始编制《论金桥出口加工区开发与规划的战略》。

　　首先，因为金桥开发公司的员工来自五湖四海。公司的领导班子成员也都是经组织调动，来自不同单位。朱晓明总经理原来是上海市纺织局副局长，周伯华副总经理原来是上海溶剂厂厂长，丁文虎副总经理原来是川沙县建设局局长，严和海副总经理原来是上海五矿进出口公司副总经理。领导班子一正三副四位成员都没干过开发区。金桥开发区怎么做？大家都没概念。

　　其次，这份战略规划对宣传、介绍金桥出口加工区非常重要。因为那时候金桥出口加工区还是一片农田，如何让投资者、合作伙伴相信这里有美好的未来？与其口头讲，不如写出来。

　　第三，这份战略规划具有很好的前瞻性和科学性。上世纪80年代，南方沿海地区引进了大量的三资企业，以“三来一补”的方式生产劳动力密集型产品。金桥是模仿，还是跨越？模仿难度小、风险少。跨越需要明确方向，发展什么？如何实现？朱晓明总经理在1990年底制定的这份战略规划中作了明确的回答，提出了“在积极参与亚太地区第二次产业梯度转移中，争取最大限度地获取‘后发性’利益”的发展方针，明确了中高档产品进口替代、中档产品出口导向的产业定位，要求聚焦现代通讯、家用电器、食品医药、汽车及零部件等。对于这些产业，金桥开发公司领导与招商部门积极主动去寻找项目信息，千方百计让它落地。

　　对于产业生态，我们当时是从两个维度来思考的，一个维度是正相关维度，要大力地去强化，使得产业之间能相互配合、协作更加便捷、高效；另外一个维度是负相关维度，要尽量去减少、降低这种负相关性，使得企业与企业之间的相互干扰和负面影响大幅降低，这里就包括了环境问题、物流问题等。比如说，集成电路产业不仅要求比较洁净的环境，对抗震要求也非常高，要求周边没有大型车辆的通行，因此我们就不能够在它周边布局需要大容量物流进出的企业，否则就会严重影响集成电路企业的生产制造。

　　实践证明这份融合前瞻性、科学性与可操作性的战略规划，对开发区的可持续发展起到了非常重要的作用。

　　激活土地资本筹措建设资金

　　金桥开发区的首期开发面积是4平方公里，这4平方公里都是毛地。开发公司首先要做的事情就是征用农民土地。要征用农民土地，就要给农民补偿，包括青苗补偿费、土地征用费等。另外，还要建造动迁房，用以安置农民。农民原来是以种地为生，如今土地被征用，生计没有着落，我们还要尽可能为他们安排工作。对年长的不能再工作的农民，要每个月支付生活费。这些，统统都需要钱。

　　金桥的开发建设，按当时的土地开发成本测算，一个平方公里需要7亿-8亿元的投入。金桥开发公司筹措资金的第一步是上海国际投资信托公司代表市政府注资3000万元，再以每平方米土地60元的作价，通过“支票背书、土地空转”的方式获得了金桥开发区4平方公里土地的开发权，这样金桥开发公司的资本金就有2.7亿元。第二步，是以2.7亿元资本金引进四大银行的2亿元资金，总计4.7亿元资本金组建了上海市金桥联合投资开发公司（金联投公司），这样就从一个市政府全资的上海市金桥出口加工区开发公司发展为中中合资企业。第三步，以金联投公司的4.7亿元资本金占股75%，与中银集团（香港）有限公司、招商局集团合资成立了中外合资的上海金桥出口加工区联合发展有限公司（以下简称“联发公司”），其中中银香港公司占15%股权，招商局占10%的股权。中外合资公司的成立进一步缓解了公司资金紧张的困局。

　　开发资金紧张始终是浦东几家开发公司面临的一大挑战。我记得1992年我们去向当时的市建委主任吴祥明汇报。吴祥明主任说：“我也没钱，要不这样，我给你们‘粮票’”，什么粮票呢？他说：“你们发行股票吧”。当时听说上市可以筹到钱，也没想那么多，那就上呗。1992年，公司启动上市募资工作，先A股，后B股，发行股票募集资金。当时关注点都在筹集资金上，没想太多，后来才发现，上市后会有来自资本市场投资者对上市公司业绩回报的压力。

　　从1990年到2002年，金桥开发区的工业地价基本没涨过，而且出让价格和土地开发成本经常倒挂。项目投资额越大、技术水平越高，地价就越便宜，当时的工业地块，经常卖一块亏一块。在金桥开发区里面，所有“七通一平”基础设施都是金桥开发公司投资的，路、桥及其下面所有的管线，还有雨水泵站、污水泵站、3.5万伏变电站等都是金桥公司投资的，这些设施规划、设计水平又很高，投资建设完成以后，金桥公司无偿移交给专业运营机构。因此，金桥公司大量的资金都沉淀在开发区内的基础设施里。

　　由于工业地块的出让价格长期难以覆盖土地开发成本，1990年金桥开发公司成立开始，就一直面临资金筹措、开发建设和招商引资、业绩回报的压力，这些压力一直持续到2003年，随着上海城市化进程和房地产业的发展，地价、房价迅速上升，金桥开发公司资金、业绩的压力逐步减轻。

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　　创新开发建设模式

　　金桥生活区的开发建设在1993年就启动了。金桥开发区首期规划开发的区域内，西面是生活区——碧云社区，中间是一个以绿化为主的办公区域，就是现在的新金桥大厦所在地，包括对面的OFFICE PARK；过了新金桥路就是工业园区。

　　朱晓明总经理在任的时候，就已经启动了金桥生活区的开发建设。而且采取了先引进教育、卫生设施再做房地产开发的逆向开发思路，公司先后引进了宋庆龄幼儿园、平和双语学校、中欧国际工商管理学院这三所标杆性的学校，还有华山医院东院、瑞金医院东院等优质医疗资源。杨小明担任总经理后，引进了家乐福大型超市、美格菲体育休闲中心，还有协和国际学校等，又建了一座天主教堂、一座基督教堂。随着这些高端教育、医疗资源及其他国际化生活服务设施的引入，碧云国际化社区的生活环境有了雏形。

　　

　　金桥碧云别墅

　　在碧云社区开发建设中，特别值得一提的是碧云别墅项目。在策划碧云社区住宅项目时，是建高端物业，还是建中端物业，有不同的意见。当时（1996年）上海的房地产市场还在沉睡，浦东以陆家嘴为核心向外辐射的城市化还远远没有延伸到金桥生活区，现在知名的联洋社区还没有影子，在农田环绕的金桥生活区建设、经营高端住宅项目，风险很高。杨小明总经理决定投资建设高端住宅，以国际家庭为客户对象，魄力确实很大。

　　有一天，我接待了一位澳大利亚来的城市规划师，我向他介绍了金桥开发区和准备开展的生活区国际招标项目，他回国后不久递交了项目规划方案，岛水相间、墅树相衬，每栋别墅均享有绿地和水景，绿化率高达70%，人和自然和谐的低密度、高品位规划方案一下子就吸引了我们的眼球，在参与竞标的四个方案中脱颖而出。在项目实施过程中，杨小明总经理还提出“只租不售”的经营思路。碧云别墅建成以后，金桥公司又投资建设了碧云公寓。两个碧云项目的成功，极大地提振了市场信心，后来陆续有外资、中资房地产开发商来碧云社区投资，外资企业外籍高管、海归华人趋之若鹜，纷纷入住碧云国际社区。

　　注重提升金桥的对外形象

　　在办公室工作期间，还有一项很重要的工作，就是接待方方面面的领导、国外政要及其他重要的来访团组及客商。公司将这项工作视为提升公司知名度和国际影响力的重要抓手，予以高度重视，并在办公室配备了专门的接待人员。由于党和国家领导人非常关心金桥，每年都要来视察工作进度，所以我在办公室工作期间，参与接待的党和国家领导人非常多。从1992年至1997年，时任中共中央总书记江泽民同志曾六次视察金桥，李鹏、朱镕基、乔石、李瑞环、胡锦涛、吴邦国等中央领导都多次视察金桥。当然有点遗憾的是，小平同志没来过金桥开发公司。

　　金桥是制造业先行，是浦东最早出形象、出功能的地区。那时候，凡是到上海来的国外政要，市里一般都会安排他们来金桥参观。大量国外政要来访，迅速提升了金桥的国际知名度和影响力。我记得，在办公室工作期间，由我直接参与安排并近距离接待的国外副总理以上的政要有72名，包括德国前总理科尔、日本前首相村山富士、细川护熙、以色列前总理拉宾等。

　　

　　选眺新金桥大厦

　　在参与接待的过程中，有一些事给我留下了深刻印象。我清楚地记得，1993年5月11日，江泽民总书记第二次视察金桥开发区，在金桥公司模型室发表了“中央开发和开放浦东的政策四坚定不移的，不会改变的”的重要讲话。在接待以色列总理拉宾时，我才28岁，第一次强烈感受到国外政要安保措施之严苛，安保人员装备之精良，我第一次见到每个安保人员的耳朵里都塞有小耳麦。日本首相细川护熙来金桥访问前，我们事先得知首相的书法写得不错，就给他准备了墨和毛笔。当时办公室的工作人员考虑到要服务好领导，在他来之前就用毛笔蘸好了墨，以便他提笔就能写。但碰巧那天，细川护熙首相的行程延后了，到我们模型室的时候晚了半个小时，结果在他拿起毛笔准备题词的时候，发现毛笔干了。事后，朱晓明总经理告诫我们，今后对这种细节问题要考虑得更周全些。

　　金桥开发区的辉煌是一代代金桥人“五加二、白加黑”干出来的，其中蕴含着一代代金桥人的奉献精神和创新能力。