口述：吴恩福
采访：舒鉴明
整理：舒鉴明
时间：2015年7月1日
九星村由一个名不见经传的普通村和经济落后村发展成为商品荟萃、繁荣兴旺的中国著名的市场村，经济快速发展、村民生活水平不断提高、文明程度连上台阶。作为一个从未离开过家乡，与村民朝夕相处一辈子的农村基层干部，我亲身经历了负债累累的贫困九星村一跃成为上海经济发达村的整个历程，这一巨大的变化靠的都是改革的力量、创新的力量。我深刻地认识到，是坚持深化改革创新发展，干群协力壮大集体经济，使九星走上了共同富裕奔小康的发展之路。
抓住机遇求变，大胆试水产业转型
时间进入20世纪90年代，我们九星村的发展似乎已经走到了尽头。1994年，一边是经济上债务缠身，集体总资产不过2100万元的村子，欠债1780万元，负债率高达84.8%。老年村民连续23个月领不到退休金，许多村民的生活是一日三餐两稀一干，早晚只吃咸菜酱瓜。另一边，村里大量农地被征，九星村原本5279亩土地已有近四分之三因城市开发建设被征用，全村仅剩1307亩非农集体用地。许多失去传统生产资料的村民被安排当起了“征地工”。
面对困难成堆、矛盾交织的情况，当年年底，我受命担任村党支部书记。为了加快发展集体经济，迅速壮大村级经济实力，我在上任之初做的第一件事，就是召集支部和村委一班人召开支委会，统一思想、寻求对策，以尽快结束那种债台高筑、人心涣散的局面，不能让这种困难的境况再延续下去了。但是，九星发展路在何方？村委一班人心里都清楚，我们一无资金，二无技术，三无人才。经过多次反复论证与研究，发现无论是发展农业还是工业都是不合时宜的，因为我们当时没有任何优势可言。办农业产出低，一亩田地年收入不过千元，九星人均三分地，只能糊口，何谈致富。况且，发达的交通已经拉近了农村与城市的距离，处于上海郊区并且业已部分城市化的九星，劳动力成本快速上升，同全国千千万万劳动力价格低廉的农村相比，九星发展农业根本没有丝毫竞争力。加之由于市政建设，原有的农业设施也被截得支离破碎，许多村民想方设法跳出农门争当征地工。当时一个有3757名村民的大村，务农的不满100人，而且大多是上了年纪的妇女，农业生产已是难以为继。搞工业一样是发展无门，当时实力雄厚的国有企业尚且发展困难，以给国企做配件生产的村办企业，本身存在缺少资金投入、又无专业人才的先天不足，发展更是步履维艰。九星村所办的几个联营厂都经营困难，一家投资620万元建造的电线电缆厂，年终账面利润只有2万元，仓库里成品堆积如山，呆滞资金500多万元，为制止持续亏损的状况，只能壮士断腕。
根据九星地处城郊接合部的具体情况，我们经过反复的分析研究发现，由于城市化的推进我们失去了大量土地，却也迎来了前所未有的发展机遇。过去冷落的城郊地区，随着城市的拓展和道路等基础设施的不断改善，人流逐日聚集，人气越来越旺。于是，我们决定以村定位，转变发展方式，抓住交通便捷的区域优势和人口大量导入消费需求旺盛的趋势，不搞农业也不办工业，而是以前瞻的思维因地制宜调整产业结构，以积极试水产业转型作为最佳选择，制定了主攻第三产业的思路和计划，“以市(场)兴村，以商富民”。
针对周边正在崛起的房产业、建材业和装饰业所蕴含的巨大商机，九星村人没有照搬别人的经验，而是在村集体所有非农用地上，以“自有劳动力、自建门面房、自我管理”等资本要素参与市场竞争，以“第三产业”的姿态服务于以建筑业、房地产业、装饰装修业为代表的“第二产业”，兴办以建材为主营业务的大型综合性商品批发交易市场。
守住剩余土地，决不做一锤子买卖
思路决定出路。虽然我们九星村经反复征地仅剩下1307亩非农集体用地，但由于所处区域一直是上海房地产开发的热点，多年来土地价格节节攀升，许多房产开发商纷纷上门要求合作搞开发。如果我们想一夜脱贫，最简单的办法，就是开发房地产，这能换来大笔现金，但这样做却没有未来。资金进账的前提是“卖地”，失去土地的农民同时也失去了“所卖土地”未来升值空间的收益权。而失去土地的农民生计将无以依托。先是“扬眉吐气当征地工”，到后来却落个“灰溜溜地当下岗工”，未来的生活将失去保障。如果政府不安置，那是真正的失地即失业！这绝不是长久之计。
而20世纪90年代中期市郊流行的“别墅村”风潮，又使我们坚持土地集中使用的发展战略经受了巨大的考验。那时，村里大部分的村民看到周围的其他村都在建造农民别墅，也都强烈要求村里拿出土地造别墅。我想，我们就只有这么点土地了，如果都造了别墅，今后经济怎么发展？村民怎么就业？哪里来钱吃饭？建“别墅村”就是自断后路！我和其他村干部苦口婆心地做村民工作，不建洋房建厂房，坚决顶住了“别墅风”。
我们村党支部经过认真分析研究认为，土地是我们农民的“命根子”，是九星村发展经济所能依靠的唯一资源，无论为了强村还是为了富民，都必须立足于仅剩的土地上，寻找到一种便于自主开发、自主管理又有可能持续稳定地给村民带来财富的发展模式。我们不卖一亩土地，不搞使用权转让；不建“别墅村”，不赶这种无谓的时髦。而是紧紧抓住九星村仅剩的一点土地，借助贴近城区的地理优势，引退农业，稳住村办企业，全力发展第三产业。
1995年，我们外围借助城郊接合部的交通优势，通过不断完善配套设施，道路逐步形成网络，积极稳妥调整产业结构，由此开始了大型停车场、农贸市场、养鸭场和虹莘路商业一条街的“三场一路”建设。
但是，对于习惯意识囿于以农为业的村民来说，这一突然的转向让他们一时根本无法接受，阻力也就接踵而至：1995年3月为了兴建九星农贸商行需腾地拔除一批豇豆棚架，有几个村民朝我发了火：“豇豆藤已长到齐腰高了，不久就可上市，为什么要拔苗拆棚？”“你们这是破坏生产！”并跑到田头护住棚苗不让拆。俗话讲若要富先筑路，为了实施产业转换，改革原来交通闭塞、无像样道路的旧貌，村里决定开辟纵贯漕宝路、顾戴路的星中路，但在拓路时个别村民就是不理解、不配合，尽管反复做工作，一间位于路南段中央的小屋却“岿然不动”。对产业的转换，不仅部分村民群众不配合，个别村干部也一时想不通。就在规划拓宽延伸纵向道路星东路时，就有干部对修筑路宽35米的设想提出异议：“在农村没见过这么宽的路，在我村要这么宽的路干什么？”甚至还引来了一大堆疑问和讽刺：“九星要造飞机跑道！”
为了凝聚村民齐心协力谋发展，村里及时恢复了类似以前的社员大会，用“生产队里开大会”的方式，组织由全体村内在职村民和不在村内工作的户代表参加的大会，把近年来村两委做了什么、有哪些成果、接着想做什么、有哪些困难，原原本本地给村民说个明白，让大家重新找回置身九星的感觉，同时消除干群之间的隔阂与误解。随着群众心中疙瘩的解开，党群关系的进一步密切，经过3年多的不懈努力，相继辟通了四纵九横的道路，形成了“井”字形的格局，先后建成的“三场一路”，实施了靠路两侧建商业房、内侧建仓库厂房的“外三产内工业”的产业发展模式，形成了第三产业发展的雏形。产业的转换也使集体经济止住了滑坡并出现了新的增长势头。运行质量也随着租赁关系的确立得以提高，九星村终于步入了向新阶段进发的健康轨道。
发展第三产业，不种庄稼“种砖头”
九星村人均只有三分地。土地是农民的生产资料，也是生活资料。我们通过反复比较，决定把村民的三分地集合起来，因地制宜办市场。我们九星市场村能够快速地实现发展壮大，其中很重要的一条就是牢牢把握住了投入与产出的经济规律，低成本投入、滚动式开发，通过营造市场氛围，用较少的自有资金调动大量的社会资本，我把这种做法称之为“种砖头”。
我们最初兴办第三产业“三场一路”，由村集体经济组织采取合作形式、租赁性质、独资管理和九星村只收租金、对方自负盈亏的独立经营模式统一管理。仅仅一年半时间就获得巨大成功，1995年赚了650万元，1996年赚了1300万元。这既为我们九星人闯市场赢得了第一桶金，也为日后专业市场建设发展打下了基础，九星村第三产业的发展思路也变得更加清晰。
1998年，我们村形成了“北商南工”格局，于是三产发展再上台阶，创办了九星商行，构成了九星综合市场的雏形，迈出了九星创造财富、积累财富“种砖头”的关键一步。自此，我们更为明确地提出了村办工业要为办市场让路，并着手把以往所建的厂房改为商铺，逐渐打造成了星东路商业一条街。到2000年，全村已是一片“有街无处不经商，铺天盖地门面房，千家万店生意忙”的繁荣景象。
九星在最初建市场的时候，定位不高，走的是低端路线，用较少的投入、降低风险来压低商务成本，并以较低的房租吸引经商户，再用较低的批发价吸引消费者。“种砖头”的核心就是“滚动发展模式”，由小到大建起几十万平方米的九星市场，其间没有一分欠债。建仓房没有钱支付工程款，采取的办法是给工程队免半年或者一年的租金，以商招商，而后再回收。我们营业用房，起步时是清一色的“一层建筑”。我把它叫作“平面经济”，为的就是发挥“低层面商户”显著的区位优势，以交通便利、交易便捷和物流丰沛来聚集人气。有人将此低端商铺称作“鸡棚”，但随着市场的升级发展，我们将“鸡棚”变“牛棚”，“牛棚”又变成楼房……过去农业学大寨，一年种三熟，而我们是三五年种一熟，不过种的不是庄稼而是“砖头”。随着九星商铺供不应求，以至市口好的商铺租约到期后只能采取“拍租”的办法，这一来是为了公平，二则可以体现商铺真实的市场价格，使有限的土地实现最大的产出。多年来，九星市场中心位置的商铺，每平方米日租金年年升值，一般沿街路口的商铺，每平方米日租金几乎相当于市区黄金地段商铺的水平。
在土地上“种砖头”，其实质就是在经营土地。我们九星村在征地留用地制度出台之前，就超越了“以地敛财”的习惯思维，走上了“以地生财”的发展道路。充分发挥了非农建设用地作为生产资料的资本属性，通过“投资—开发—再投资—再开发”的良性循环，保持了土地增值和农民增收的连续性与稳定性。
发展是不可能一步到位的，繁华的南京路也不是一下子建成的，这是一个不断积累、提升、发展的过程。建营业房收租金，三年一拆一建。三年后再提升房屋的质量和环境的标准，这样土地价值就可以达到两次或两次以上的升值。通过土地运作办市场，进行土地二次、三次开发，实现地价升值，在既有土地上取得更高收益，从而使九星市场成了一块商业宝地。学者们对于九星的“市场强村”之路，认为九星人发明了既不同于“级差地租Ⅰ”，也不同于“级差地租Ⅱ”的“级差地租Ⅲ”。变农田为商场的“级差地租Ⅲ”，将一亩地收益提高到几十万元，成了九星村民的生财之道。
坚持创新发展，确保村民长效增收
九星村发展成为华东地区最大的市场村，应该说主要经历了三次升级：第一次升级即实现从生产型农业向市场型经营的转轨；第二次升级是发展建设九星商行，全面走上第三产业发展道路；第三次升级是发展建设九星综合批发市场。
兴办市场村，没有现成的模式可以照搬，也没有相关的经验可以借鉴。1998年初在市场形成阶段，首先面临的一大问题就是招商。俗话讲，店多成市，可是实际的现状是我们建造好的大量营业房却在白白地空置。那时真是心急如焚啊！怎么办？转变思路走出去招商！以宁可满身灰尘、不怕磨破嘴唇的劲头，到各地市场推广介绍、发送招商资料。在去各地招商的过程中，像洪水淹路、车辆抛锚冒雨推车、深夜难找投宿之地等艰辛经历是常事。1998年6月25日我们到浙江招商，下午3点在丽水至龙泉途中，因连日暴雨一块巨石从山上滚落下来，砸到了我们车辆的车尾，差一点造成不堪设想的后果。我们还成立了以党支部委员为主的多名党员组成的招商办，把党员推向招商第一线担当重任，发动全体党员、干部和群众共同参与。我和村干部们一起外出跑招商，凭借走千山万水、吃千辛万苦、讲千言万语、想千方百计的“四千”精神，把大半个中国跑了个遍，江苏、浙江、山东、河北、福建、广东……渐渐地商户一批批入驻市场了。
市场办起来了，但由于没有社会知名度，有场无市，有店无客，商品无人问津的清淡局面又成了新的大问题，对市场的生存发展构成了极大的威胁。巨大的投资下去了，众多的商家招来了，如果门庭冷落没人气，用不了多久就会商家跑光、投资泡汤。于是我们又想新招，决定利用三月半七宝庙会这一虽已中断多年，但在市民心中仍有影响的传统节日，在五一节期间举办’99七宝庙会大型灯展暨九星市场大型招商会，以此来“扬名气、聚人气、招财气”。
为了成功举办大型招商会，村党支部把任务进行层层分解落实，组成了由党支部成员兼任组长、以党员为主体的7个工作组，形成了强有力的工作团队。曾经只懂种菜养猪的九星人，这次并没有被难住，我们通过借脑、借力，发挥社会力量为我所用，在短短的1个多月里，先后赶赴河南把连创吉尼斯纪录的高空杂技团的“空中飞人”请来了；赶赴南京把夫子庙的灯笼买来了；赶赴扬州把民间荡湖船队邀来了；赶赴杭州把歌舞团叫来了；赶赴上海豫园把30个灯组和特色小吃搬来了，并通过张贴海报等形式加大宣传力度，引来顾客。1999年七宝庙会大型灯展暨九星市场招商会从4月30日到5月10日整整10天时间里，形成了“一里千灯百场戏，九星十日万人聚”的热闹场面，周边及市内顾客50多万人次前来九星市场驻足。人气旺了，生意也来了，商家们因此备受鼓舞，坚定了在九星落户发展的信心。
就这样，一个华东地区最大的市场村，在名不见经传的郊区普通村庄九星村逐渐形成。但是在发展过程中矛盾始终存在，前面的问题解决了，后面新的问题又产生了。由于市场的快速形成和缺乏经验，在硬件建设和管理方面的滞后和缺陷都一一暴露了出来：部分商家无证经营，为了追逐利润，销售假冒伪劣商品和“三无产品”。最突出的是胶合板分市场的一些经营户使用不合格的“九厘尺”和遥控器操纵计算器，以短尺缺码和遥控加价的方式谋取不正当利益。对此我们采取坚决措施，开展了以整顿规范市场经济秩序为重点的专项整治活动，及时成立了工商、税务办照办证办公室，使有照有证率迅速提高；设立五金、电器、木材及木制品、陶瓷、钢材、家具、灯具等七个市级质监站，实施深入店铺长期检测；主动联合工商行政执法部门，对销售假冒伪劣、“三无产品”的行为依法处罚，有效遏制了这一违法现象。以后又对初办市场管理人员缺乏消防安全意识，存在经营户为降低成本而擅搭阁楼，吃、住、经营“三合一”等问题，强化安全管理，消除火灾隐患。在经济实力较弱的情况下，购置两辆消防车，委托市消安公司派驻专职消防队员，成立两个消防站；增砌防火隔墙3万多平方米，建造了两座消防专用吸水码头，增排专用消防供水管30公里，装置室内喷淋10万多平方米，对电线进行了串管改造；成立了由村党支部委员担任队长的九星市场消防安全监察队，实行24小时巡逻检查，取缔“三合一”现象，并对经商务工人员进行消防和生产安全的全覆盖培训。
从1994年底到2002年底，我们九星市场先后经历了产业转型、市场形成、行业规范三大跨越，全村除了纵横交错的街道外，拥有占地106万平方米、建筑面积60万平方米的营业用房1万间，进驻商家5400户，形成建材、建筑装潢、不锈钢制品、茶叶、农贸、文具用品等22个经营大类。自2003年以后，我们又进一步实施了科学管理、拓改提升两大推进，使九星市场真正成为广大消费者装饰装潢最理想的一站式购物和零售商生产资料采购的大市场。
回顾九星市场的发展史，我深深地感到，只有加快发展村级集体经济，才能实现全体村民的共同富裕。常思强村方略、常想富民计策、常办为民实事、常抓民主自治。九星的村民(包括以前征地农转非而失地的原村民)人人有工作，市场的繁荣为他们创造出了大量的就业岗位，公司员工的劳动报酬也随效益的增长水涨船高；人人有保障，每个参加集体经济组织的村民职工都享有本市城保标准的医疗养老保障，并随着集体经济实力的增强福利水平不断提高。现在还实现了人人有股份，经过改制，村民成了集体经济组织的股民，可以长期获得红利收入。这些年来，我们坚持村级集体经济不散伙、坚持农村土地集体使用不动摇、坚持农民是新农村建设主体地位不含糊、坚持走共同富裕道路不变向，这可以说就是九星成功的根本所在。从而实现了依靠村级集体经济发展来摆脱发展困境的目标；依靠村级集体经济带领村民共同致富的目标；依靠村级集体经济促进农民融入城市生活、形成市民化生活方式的目标；依靠村级集体经济发展来建设和谐生活的目标；依靠集体经济巩固基层政权和促进社会稳定的目标。